ກອງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບຍັກໃຫຍ່ຂອງ Blackstone ປະເຊີນກັບການທົດສອບ



Blackstone Group

ເປັນຜູ້ຈັດການທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງໂລກຂອງຊັບສິນທາງເລືອກເຊັ່ນ: ຮຸ້ນເອກະຊົນແລະອະສັງຫາລິມະສັບ. ມັນຍັງເປັນຜູ້ນໍາໃນຫນຶ່ງໃນການລິເລີ່ມທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງອຸດສາຫະກໍາ - ດຶງດູດນັກລົງທຶນຂາຍຍ່ອຍ.

ໂດຍຫຼາຍມາດຕະການ, ຜະລິດຕະພັນຂາຍຍ່ອຍຂອງບໍລິສັດ, Blackstone Real Estate Income Trust, ແມ່ນປະສົບຜົນສໍາເລັດ. ເປັນທີ່ຮູ້ຈັກໃນນາມ Breit, ມັນໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນໃນມູນຄ່າເຖິງ 116 ຕື້ໂດລານັບຕັ້ງແຕ່ການເລີ່ມຕົ້ນໃນປີ 2017 ແລະກາຍເປັນຫນຶ່ງໃນຜູ້ຊື້ອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດໃນປະເທດ.

Blackstone (ticker: BX) ອະທິບາຍ Breit ເປັນ "ແພລະຕະຟອມອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີຄຸນນະພາບຂອງສະຖາບັນທີ່ນໍາເອົາອະສັງຫາລິມະສັບສ່ວນຕົວໃຫ້ກັບນັກລົງທຶນທີ່ສຸມໃສ່ລາຍໄດ້." ໃນປັດຈຸບັນຫນຶ່ງໃນຄວາມໄວ້ວາງໃຈໃນການລົງທຶນດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງສະຫະລັດ, Breit ເປັນເຈົ້າຂອງເກືອບ 5,000 ຊັບສິນ, ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນທີ່ຢູ່ອາໄສແລະສາງຂອງຄອບຄົວ, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບຊັບສິນທີ່ແທ້ຈິງຂອງໂຮງແຮມ / ຄາສິໂນໃນ Las Vegas ລວມທັງ Bellagio ແລະ MGM Grand.

ເຖິງແມ່ນວ່າບໍ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ, ມັນຖືກຂາຍໂດຍບໍລິສັດນາຍຫນ້າແລະທີ່ປຶກສາທາງດ້ານການເງິນ, ດ້ວຍການລົງທຶນຂັ້ນຕ່ໍາທີ່ຂ້ອນຂ້າງຕໍ່າຂອງ $ 2,500. ໃນເວລາພຽງ 1.8 ປີ, Breit ໄດ້ກາຍເປັນສ່ວນຫນຶ່ງທີ່ມີລາຍໄດ້ຂອງທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະສັບຊັ້ນນໍາໃນອຸດສາຫະກໍາຂອງ Blackstone, ສ້າງລາຍໄດ້ 1 ຕື້ໂດລາສະຫະລັດໃນປີກາຍນີ້ແລະ 2022 ຕື້ໂດລາໃນຫົກເດືອນທໍາອິດຂອງປີ XNUMX.

ການຂະຫຍາຍຕົວຢ່າງໄວວານັ້ນສາມາດມີການຫຼຸດລົງ. ມີຄວາມກັງວົນບໍ່ດົນມານີ້ກ່ຽວກັບການຄາດຄະເນຂອງ Breit, ລວມທັງວິທີການທີ່ມັນມີມູນຄ່າແລະການໄຖ່ຂອງນັກລົງທຶນຈະເພີ່ມຂຶ້ນຈາກລະດັບຕໍ່າ. ນັກວິເຄາະ BofA Securities Craig Siegenthaler ຄາດຄະເນໃນເດືອນກໍລະກົດວ່າກະແສສຸດທິ, ຫຼືການຂາຍຄືນຫນ້ອຍລົງ, ໄດ້ຍ້າຍໄປສູ່ "ຈຸດພັກຜ່ອນ" ທີ່ສໍາຄັນຫຼັງຈາກກະແສລາຍໄດ້ສະເລ່ຍ 2 ຕື້ໂດລາຕໍ່ເດືອນສໍາລັບ 18 ເດືອນທີ່ຜ່ານມາ.

ໃນການຕອບຄໍາຖາມຂອງນັກວິເຄາະກ່ຽວກັບ Breit ໃນກອງປະຊຸມລາຍໄດ້ຂອງ Blackstone ໃນເດືອນກໍລະກົດ, CEO Stephen Schwarzman ກ່າວວ່າ Breit ແລະການສະເຫນີອື່ນໆຂອງ Blackstone ໃຫ້ "ມູນຄ່າອັນໃຫຍ່ຫຼວງ" ໃຫ້ແກ່ນັກລົງທຶນ, "ຜູ້ທີ່ຈື່ຈໍາມັນແລະພວກເຂົາຂອບໃຈບໍລິສັດ. ທີ່ສ້າງຍີ່ຫໍ້ຂອງພວກເຮົາ. ນັ້ນຊ່ວຍພວກເຮົາຫາເງິນໄດ້.”

ບໍ່ດົນມານີ້, ແນວໃດກໍ່ຕາມ, ການຄາດຄະເນທີ່ມີເມຄຫຼາຍສໍາລັບ Breit ແລະຜະລິດຕະພັນຂາຍຍ່ອຍ Blackstone ອື່ນໆເຊັ່ນກອງທຶນສິນເຊື່ອເອກະຊົນ Blackstone ເບິ່ງຄືວ່າມີນ້ໍາຫນັກ. ຫຸ້ນ Blackstone, ເຊິ່ງຢູ່ທີ່ປະມານ $ 102, ຫຼຸດລົງ 30% ຈາກຈຸດສູງສຸດຂອງເດືອນພະຈິກ.

A Barron ຂອງ ການວິເຄາະຂອງ Breit ແນະນໍາວ່ານັກລົງທຶນຄວນຈະມີຄວາມລະມັດລະວັງແລະແທນທີ່ຈະພິຈາລະນາຄວາມໄວ້ວາງໃຈໃນການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ, ຫຼື REITs, ທີ່ມີລັກສະນະທີ່ຫນ້າສົນໃຈຫຼາຍ. Breit ໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນໃນລາຄາໃນປີນີ້ໃນຂະນະທີ່ REITs ສາທາລະນະໄດ້ຫຼຸດລົງ. Breit ມີຄ່າບໍລິການທີ່ຂ້ອນຂ້າງສູງ, ສະເຫນີສະພາບຄ່ອງທີ່ຈໍາກັດ, ແລະມີຄວາມຄ່ອງແຄ້ວຫຼາຍກວ່າບໍລິສັດສາທາລະນະທີ່ປຽບທຽບ.

ບໍລິສັດ / Tickerທັງໝົດ YTDກັບຄືນ 52 ອາທິດນັບຕັ້ງແຕ່ Breit ເລີ່ມຕົ້ນໃນປີ 2017
Blackstone Real Estate Income Trust / BREIT7.2%24.5%13.5%
Vanguard ອະສັງຫາລິມະສັບ / VNQ-15.5-6.16.7
Prologis / PLD-22.22.820.4
ຊຸມຊົນອາພາດເມັນກາງອາເມຣິກາ / MAA-20.6-6.215.1
Camden Property Trust / CPT-22.3-6.612.5

ໝາຍເຫດ: ຜົນຕອບແທນຕັ້ງແຕ່ປີ 2017 ແມ່ນເປັນລາຍປີ. ຜົນຕອບແທນ Breit ແມ່ນສໍາລັບຮຸ້ນຊັ້ນ I ແລະຈົນເຖິງວັນທີ 30 ເດືອນມິຖຸນາ.

ແຫຼ່ງຂໍ້ມູນ: Bloomberg; ບໍລິສັດລາຍງານ

Blackstone ກ່າວວ່າ Breit ໄດ້ຊື່ນຊົມໃນປີນີ້ຍ້ອນວ່າການປະຕິບັດທາງດ້ານການເງິນທີ່ເຂັ້ມແຂງໄດ້ຊົດເຊີຍຜົນກະທົບຂອງອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ສູງຂຶ້ນ. ມັນບອກວ່າ Breit ໄດ້ "ສົ່ງມອບປະສິດທິພາບພິເສດ" ສໍາລັບນັກລົງທຶນແລະ "ມີຕໍາແຫນ່ງທີ່ດີເປັນພິເສດ," ເນື່ອງຈາກມັນສຸມໃສ່ອາພາດເມັນແລະສາງ.

ອາພາດເມັນໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຈາກການເພີ່ມຂຶ້ນຄ່າເຊົ່າສອງຕົວເລກ, ແລະຄວາມຕ້ອງການຄັງສິນຄ້າແມ່ນແຂງແຮງ. "ນີ້ແມ່ນພື້ນຖານທີ່ດີທີ່ສຸດທີ່ຂ້ອຍໄດ້ເຫັນໃນສອງຂະແຫນງການນີ້ໃນການເຮັດວຽກທັງຫມົດຂອງຂ້ອຍ," ທ່ານ Jonathan Gray ປະທານ Blackstone ກ່າວໃນ webinar ທີ່ຜ່ານມາ.

ຄ່າທໍານຽມຂອງ Breit ແມ່ນທຽບກັບກອງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບຂອງສະຖາບັນເອກະຊົນ, ແລະ Blackstone ກ່າວວ່າ leverage ຂອງ Breit ແມ່ນຂ້ອນຂ້າງຫນ້ອຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບກອງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບເອກະຊົນຈໍານວນຫຼາຍ.

ຫນຶ່ງໃນຈຸດຂາຍໃຫຍ່ຂອງ Breit, ຜົນຜະລິດການແຈກຢາຍປະມານ 4%, ແມ່ນສູງກວ່າ REIT ສະເລ່ຍປະມານ 3%. ແຕ່ການແຈກຢາຍບໍ່ໄດ້ຮັບຢ່າງເຕັມທີ່ໂດຍອີງໃສ່ມາດຕະການກະແສເງິນສົດ REIT ທີ່ສໍາຄັນ. ຜົນ​ຜະ​ລິດ​ການ​ແຜ່​ກະ​ຈາຍ​ແຕກ​ຕ່າງ​ກັນ​ບາງ​ສ່ວນ​ໃນ​ລະ​ຫວ່າງ​ສີ່​ຊັ້ນ​ແບ່ງ​ປັນ​ຂອງ​ຕົນ​.

ມູນຄ່າລວມລວມທັງໜີ້ສິນ$ 116 B
ມູນຄ່າຊັບສິນສຸດທິ$ 68 B
ລາຄາຮຸ້ນ$14.98
ຜົນຜະລິດການແຈກຢາຍ4.5%
ລາຍໄດ້ສຸດທິ 2021- $805 M
2021 FAD$ 1,290 M
2021 ການຈັດການ ແລະຄ່າແຮງຈູງໃຈຂອງ Blackstone$ 1,824 M
ຮຸ້ນທີ່ຍັງຄ້າງຄາ4.6 ຕື້

FAD=ກອງທຶນທີ່ມີສໍາລັບການແຈກຢາຍ

ແຫຼ່ງຂໍ້ມູນ: Bloomberg; ບໍລິສັດລາຍງານ

Breit ແຕກຕ່າງຈາກ REIT ສາທາລະນະເຊັ່ນ:



Prologis

(PLD),



ຊຸມຊົນອາພາດເມັນກາງອາເມລິກາ

(



ມ. ສ

), ແລະ



ຊຸມຊົນ AvalonBay

(AVB), ເຊິ່ງສາມາດຊື້ແລະຂາຍໃນຕະຫຼາດສາທາລະນະ. Breit ເປັນຜູ້ຊື້ພຽງຄົນດຽວຂອງຮຸ້ນຂອງຕົນ, ແລະ caps ການໄຖ່ປະຈໍາເດືອນຢູ່ທີ່ 2% ຂອງມູນຄ່າສຸດທິຂອງກອງທຶນແລະການໄຖ່ປະຈໍາໄຕມາດຢູ່ທີ່ 5%.

Breit ກ່າວວ່າຮຸ້ນຂອງຕົນຄວນຈະຖືກພິຈາລະນາວ່າມີ "ສະພາບຄ່ອງຈໍາກັດແລະບາງຄັ້ງອາດຈະບໍ່ມີສະພາບຄ່ອງ." Breit ໄດ້ຕອບສະຫນອງຄໍາຮ້ອງຂໍການໄຖ່ທັງຫມົດນັບຕັ້ງແຕ່ການເລີ່ມຕົ້ນຂອງຕົນ. ດ້ວຍ​ການ​ໄຫຼ​ເຂົ້າ​ທີ່​ມີ​ມູນ​ຄ່າ​ທັງ​ໝົດ​ປະມານ 35 ຕື້​ໂດ​ລາ​ສະຫະລັດ​ໃນ 18 ເດືອນ​ທີ່​ສິ້ນ​ສຸດ​ລົງ​ໃນ​ວັນ​ທີ 30 ມິຖຸນາ​ນີ້, ກອງ​ທຶນ​ດັ່ງກ່າວ​ໄດ້​ມີ​ການ​ຊື້​ຂາຍ. ຍົກຕົວຢ່າງ, Breit ແລະກອງທຶນ Blackstone ອື່ນມີຂໍ້ຕົກລົງ 13 ຕື້ໂດລາທີ່ຈະໄດ້ມາ ຫນຶ່ງໃນເຈົ້າຂອງທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງທີ່ຢູ່ອາໄສສໍາລັບນັກສຶກສາວິທະຍາໄລ,



ຊຸມຊົນວິທະຍາເຂດອາເມລິກາ

(ACC), ເຊິ່ງຄາດວ່າຈະປິດລົງໃນສອງສາມມື້ຂ້າງຫນ້າ.

ການເຕີບໂຕຂອງ Breit ໄດ້ຖືກຂັບເຄື່ອນໂດຍການຄັດເລືອກຫຼັກຊັບທີ່ດີເລີດແລະຜົນຕອບແທນທີ່ພຽງພໍ. ເກືອບ 80% ຂອງຊັບສິນຂອງຕົນແມ່ນຢູ່ໃນຫ້ອງແຖວໃຫ້ເຊົ່າແລະຊັບສິນອຸດສາຫະກໍາ, ລວມທັງສາງທີ່ມຸ່ງໄປສູ່ການຄ້າອີຄອມເມີຊ, ເຊິ່ງເປັນສອງຂະແຫນງອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ເຂັ້ມແຂງທີ່ສຸດໃນຊຸມປີທີ່ຜ່ານມາ.

ຜົນຕອບແທນທັງຫມົດຂອງ Breit ໄດ້ສະເລ່ຍ 13.5% ຕໍ່ປີນັບຕັ້ງແຕ່ການເລີ່ມຕົ້ນ, ເມື່ອທຽບກັບ 7% ສໍາລັບກອງທຶນການຄ້າ Vanguard Real Estate (VNQ) ທີ່ມີການຖືຄອງໂດຍ REITs ສາທາລະນະທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດ. ທ່ານ Dave Bragg, ນັກວິເຄາະຂອງ Green Street, ບໍລິສັດຄົ້ນຄ້ວາອະສັງຫາລິມະສັບເອກະລາດກ່າວວ່າ "ມັນໄດ້ເຮັດຂະແຫນງການເລືອກເອົາວຽກທີ່ຍອດຢ້ຽມ.

ມູນຄ່າຂອງ Breit ໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນທ່າມກາງການຫຼຸດລົງໃນຕະຫຼາດການເງິນແລະໃນຂະແຫນງ REIT ສາທາລະນະໃນປີນີ້. ຜົນຕອບແທນທັງໝົດຂອງ Breit ໃນປີນີ້ເຖິງເດືອນມິຖຸນາແມ່ນປະມານ 7%.

ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, Vanguard ETF ມີຜົນຕອບແທນທາງລົບ 13% ທັງຫມົດໃນທ້າຍເດືອນກໍລະກົດ, ໃນຂະນະທີ່ REITs ສາທາລະນະປຽບທຽບເຊັ່ນ Prologis, AvalonBay, ແລະ.



Camden Property Trust

(CPT) ຫຼຸດ 15% ຫຼືຫຼາຍກວ່ານັ້ນອີງຕາມຜົນຕອບແທນທັງໝົດ. Breit ໄດ້ປະສົບກັບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກພຽງແຕ່ສາມເດືອນນັບຕັ້ງແຕ່ການເລີ່ມຕົ້ນໃນເດືອນມັງກອນ 2017.

Breit ສາມາດເພີ່ມຂຶ້ນໃນຂະນະທີ່ບໍລິສັດສາທາລະນະທີ່ປຽບທຽບໄດ້ຫຼຸດລົງເນື່ອງຈາກວ່າມັນຕິດຕາມຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບເອກະຊົນ, ເຊິ່ງສາມາດເຄື່ອນທີ່ຊ້າກວ່າຕະຫຼາດສາທາລະນະທີ່ມີການປ່ຽນແປງຫຼາຍ. Blackstone ລາຄາກອງທຶນປະຈໍາເດືອນໂດຍອີງໃສ່ການປະຕິບັດທາງດ້ານການເງິນແລະປັດໃຈອື່ນໆ, ລວມທັງການປ່ຽນແປງອັດຕາດອກເບ້ຍ.

Blackstone ຊີ້ໃຫ້ເຫັນເຖິງການປະຕິບັດທີ່ເຂັ້ມແຂງຂອງຫຼັກຊັບຂອງ Breit - ລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິແມ່ນເພີ່ມຂຶ້ນ 16% ໃນເຄິ່ງທໍາອິດຂອງປີ 2022 - ສໍາລັບຜົນຕອບແທນໃນທາງບວກໃນປີນີ້. REITs ສາທາລະນະຍັງໄດ້ລາຍງານຜົນໄດ້ຮັບທີ່ດີ, ແຕ່ຫຼັກຊັບຂອງພວກເຂົາໄດ້ຫຼຸດລົງຍ້ອນອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ສູງຂຶ້ນແລະຄວາມກັງວົນກ່ຽວກັບການຖົດຖອຍ.

Bragg ຂອງ Green Street ກ່າວວ່າ "ເມື່ອ REITs ສາທາລະນະຊື້ຂາຍໃນສ່ວນຫຼຸດກັບມູນຄ່າພື້ນຖານຂອງຊັບສິນຂອງພວກເຂົາ, ມັນເປັນໂອກາດການຊື້ທີ່ດີ," Bragg ຂອງ Green Street ເວົ້າ. "ພວກເຮົາບໍ່ຄິດວ່ານັກລົງທຶນຄວນຈະຊື້ໃນຕະຫຼາດເອກະຊົນໃນເວລາທີ່ໂອກາດຕະຫຼາດສາທາລະນະຫຼາຍ."

ລາວໄດ້ຄິດໄລ່ວ່າ REITs ສາທາລະນະຂະຫນາດໃຫຍ່ໂດຍສະເລ່ຍແມ່ນການຊື້ຂາຍບໍ່ດົນມານີ້ໃນລາຄາປະມານ 15% ຂອງມູນຄ່າຊັບສິນສຸດທິຂອງພວກເຂົາ.

ເປັນທາງເລືອກຂອງ Breit, ນັກລົງທຶນສາມາດພິຈາລະນາທາງເລືອກສາທາລະນະທີ່ດີເຊັ່ນ Prologis, ເຈົ້າຂອງສາງຊັ້ນນໍາ, ຫຼື REITs ຫຼາຍຄອບຄົວເຊັ່ນ AvalonBay ຫຼື Mid-America Apartment Communities. Barron ຂອງ ຂຽນທີ່ເອື້ອອໍານວຍໃນຂະແຫນງ REIT ອາພາດເມັນບໍ່ດົນມານີ້.

ການຮ້ອງຂໍການໄຖ່ໂດຍນັກລົງທຶນ Breit ເບິ່ງຄືວ່າຈະເພີ່ມຂຶ້ນ. ການວິເຄາະຂອງ Siegenthaler ສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າການຂາຍແມ່ນປະມານການໄຖ່ທີ່ກົງກັນ. ລາວຂຽນວ່າ "ຍ້ອນວ່າ Breit ສ້າງລາຍໄດ້ $ 9.8 ຕື້ໃນໄຕມາດທໍາອິດ 2022 (3 ຕື້ໂດລາບວກຕໍ່ເດືອນ), ຄວາມຈິງທີ່ວ່າການໄຫຼເຂົ້າຂອງມັນອາດຈະຊ້າລົງໃນລາຍໄດ້ແມ່ນຫນ້າປະຫລາດໃຈແລະເກີດຂຶ້ນໄວກວ່າທີ່ພວກເຮົາຄາດໄວ້," ລາວຂຽນ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ລາວມີການຈັດອັນດັບການຊື້ໃນ Blackstone ແລະຄາດວ່າກະແສການຂາຍຍ່ອຍໄປ Breit ແລະຍານພາຫະນະອື່ນໆຈະເລັ່ງໃນການຟື້ນຟູ.

Blackstone ໃຫ້ຂໍ້ສັງເກດວ່າໃນກອງປະຊຸມລາຍໄດ້ທີ່ຜ່ານມາຂອງຕົນວ່ານັກລົງທຶນໄດ້ຮ້ອງຂໍເງິນຄືນ $ 2.9 ຕື້ຈາກກອງທຶນຂາຍຍ່ອຍລວມທັງ Breit ໃນໄຕມາດທີສອງ.

Blackstone ເວົ້າວ່າມັນບໍ່ເປັນຫ່ວງ. ບໍລິສັດກ່າວວ່າ "ໃນຊ່ວງເວລາທີ່ຕະຫຼາດມີການເຫນັງຕີງທີ່ຮຸນແຮງ, ການຫຼຸດລົງຂອງການລະດົມທຶນແມ່ນບໍ່ແປກໃຈ, ແຕ່ວ່າກະແສສຸດທິຂອງ Breit ຍັງຄົງເປັນບວກຢູ່ດ້ານຫລັງຂອງການປະຕິບັດທີ່ເຂັ້ມແຂງ," ບໍລິສັດບອກ. Barron ຂອງ.

ເມື່ອຖືກຖາມໃນກອງປະຊຸມເດືອນກໍລະກົດວ່າມັນຈະຈັດການກັບໄລຍະເວລາຂອງການໄຖ່ທີ່ເກີນຂອບເຂດຈໍາກັດການໄຖ່, Grey, ຜູ້ທີ່ສ້າງອານາຈັກອະສັງຫາລິມະສັບຂອງບໍລິສັດ, ຊີ້ໃຫ້ເຫັນເຖິງ "ຈໍານວນສະພາບຄ່ອງທີ່ສໍາຄັນ" ຢູ່ Breit. ບໍ່ດົນມານີ້ Grey ຕົນເອງໄດ້ລົງທຶນ 50 ລ້ານໂດລາໃນກອງທຶນ.

ນັກວິເຄາະ Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee ຂຽນໃນຕົ້ນປີນີ້ວ່າຜູ້ຈັດການທາງເລືອກມີຄວາມກະຕືລືລົ້ນທີ່ຈະດຶງດູດ "ທຶນທີ່ຖືກກັກຂັງ" ຈາກນັກລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນ. ໃນຂະນະທີ່ມັນບໍ່ແມ່ນບັນຫາໃນເວລາທີ່ເວລາດີ, ທ່ານກ່າວວ່າ, "ມີຄວາມສ່ຽງທີ່ໃນເວລາທີ່ຄວາມກົດດັນ, ນັກລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນອາດຈະຮູ້ວ່າພວກເຂົາບໍ່ພໍໃຈກັບການຂາດການເຂົ້າເຖິງທຶນຂອງພວກເຂົາ."

Breit ຮຽກເກັບຄ່າທໍານຽມປະຈໍາປີພື້ນຖານຂອງ 1.25% ຂອງຊັບສິນສຸດທິແລະມີຄ່າທໍານຽມແຮງຈູງໃຈ 12.5% ​​ຂອງຜົນຕອບແທນທັງຫມົດປະຈໍາປີຖ້າມັນບັນລຸຢ່າງຫນ້ອຍ 5% ກັບຄືນ. Bragg ຄາດຄະເນວ່າຄ່າທໍານຽມຂອງ Breit ແມ່ນສອງຫາສາມເທົ່າຂອງ REITs ແລະກອງທຶນສາທາລະນະ, ຂຶ້ນກັບຍານພາຫະນະທີ່ນັກລົງທຶນເລືອກ.

Breit ມີມູນຄ່າຊັບສິນສຸດທິ 68 ຕື້ໂດລາ - ເທົ່າກັບມູນຄ່າຕະຫຼາດຫຼັກຊັບ - ແລະມູນຄ່າລວມລວມທັງຫນີ້ສິນ $ 116 ຕື້ໃນທ້າຍເດືອນມິຖຸນາ. Breit ຄິດໄລ່ອັດຕາສ່ວນ leverage ຂອງຕົນຢູ່ທີ່ 42% - ຫນີ້ສິນແບ່ງດ້ວຍມູນຄ່າທັງຫມົດ. REITs ສາທາລະນະທີ່ປຽບທຽບໄດ້ແມ່ນປະມານເຄິ່ງຫນຶ່ງຂອງລະດັບນັ້ນ. ກອງທຶນດັ່ງກ່າວມີຫນີ້ສິນ 46 ຕື້ໂດລາທີ່ຍັງຄ້າງຢູ່ໃນທ້າຍໄຕມາດທໍາອິດໃນຂະນະທີ່ Prologis ຂະຫນາດທຽບເທົ່າກັບ 18 ຕື້ໂດລາ.

ບໍ່ມີນັກວິເຄາະ REIT ສາທາລະນະຕິດຕາມ Breit. ມັນບໍ່ໄດ້ອອກຂ່າວລາຍໄດ້ຫຼືຖືກອງປະຊຸມປະຈໍາໄຕມາດ. ມັນຍື່ນປະຈໍາໄຕມາດ 10-Qs ແລະ 10-Ks ປະຈໍາປີ, ແຕ່ລາຍງານການເງິນຂອງມັນ, ຄືກັບ REITs ສາທາລະນະ, ແມ່ນສັບສົນ.

ນັກລົງທຶນ REIT ເບິ່ງລາຍໄດ້ສຸດທິ, ແຕ່ສຸມໃສ່ການເພີ່ມເຕີມຕໍ່ກັບມາດຕະການອື່ນໆເຊັ່ນ: ກອງທຶນຈາກການດໍາເນີນງານແລະກອງທຶນທີ່ມີຢູ່ສໍາລັບການແຈກຢາຍ, ເຊິ່ງເພີ່ມຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການເສື່ອມລາຄາ. ແນວຄວາມຄິດແມ່ນວ່າຄ່າເສື່ອມລາຄາສ່ວນໃຫຍ່ເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ບໍ່ແມ່ນເງິນສົດຕັ້ງແຕ່ອະສັງຫາລິມະສັບພື້ນຖານບໍ່ໄດ້ຕົກຢູ່ໃນມູນຄ່າ.

Breit, ບໍ່ເຫມືອນກັບ REITs ສາທາລະນະຂະຫນາດໃຫຍ່ສ່ວນໃຫຍ່, ໄດ້ດໍາເນີນການຢູ່ໃນສີແດງໂດຍອີງໃສ່ລາຍໄດ້ສຸດທິ. ມັນສູນເສຍຫຼາຍກ່ວາ 800 ລ້ານໂດລາໃນແຕ່ລະສອງປີທີ່ຜ່ານມາໂດຍອີງໃສ່ຫຼັກການບັນຊີທີ່ຍອມຮັບໂດຍທົ່ວໄປ, ຫຼື GAAP, ແລະປະມານ 650 ລ້ານໂດລາໃນຫົກເດືອນທໍາອິດຂອງປີ 2022.

ສໍາລັບປີ 2021, ມັນໄດ້ຄິດໄລ່ເງິນທຶນທີ່ມີຢູ່ສໍາລັບການແຈກຢາຍຢູ່ທີ່ 1.3 ຕື້ໂດລາ, ແຕ່ວ່າບໍ່ໄດ້ກວມເອົາການແຈກຢາຍຂອງຕົນໃຫ້ແກ່ຜູ້ຖືຫຸ້ນຂອງ $ 1.6 ຕື້. ປະມານເຄິ່ງຫນຶ່ງຂອງຜູ້ຖື Breit ໄດ້ລົງທຶນຄືນການແຈກຢາຍຂອງພວກເຂົາໃນປີກາຍນີ້, ຫຼຸດຜ່ອນການໃຊ້ຈ່າຍເງິນສົດ.

ການຄິດໄລ່ຂອງ Breit ຂອງກອງທຶນທີ່ມີຢູ່ສໍາລັບການແຈກຢາຍ, ເປັນມາດຕະການທາງດ້ານການເງິນທີ່ບໍ່ແມ່ນ GAAP, ບໍ່ລວມ $ 1.8 ຕື້ຂອງການຄຸ້ມຄອງແລະຄ່າທໍານຽມແຮງຈູງໃຈທີ່ຈ່າຍໃຫ້ Blackstone ໃນປີ 2021. ເຫດຜົນແມ່ນການຈ່າຍເງິນໃນຮຸ້ນ Breit ແທນທີ່ຈະເປັນເງິນສົດ. ແຕ່ຄ່າທໍານຽມແມ່ນຄ່າທໍານຽມໂດຍບໍ່ຄໍານຶງເຖິງວ່າພວກເຂົາຈະຈ່າຍເປັນຫຼັກຊັບຫຼືເງິນສົດ. Breit ຊື້ຄືນຫຼັກຊັບທີ່ຈ່າຍໃຫ້ Blackstone, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າ Blackstone ໄດ້ຮັບເງິນສົດຢ່າງມີປະສິດທິຜົນ. Breit ປະກອບມີການຄຸ້ມຄອງແລະຄ່າທໍານຽມແຮງຈູງໃຈເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຄິດໄລ່ລາຍໄດ້ສຸດທິ GAAP ຂອງຕົນ.

ການແຈກຢາຍ Breit ແມ່ນເກືອບທັງຫມົດການກັບຄືນຂອງນະຄອນຫຼວງຍ້ອນການສູນເສຍຂອງມັນ. ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, REITs ໃຫຍ່ສ່ວນໃຫຍ່ຈ່າຍເງິນປັນຜົນຢ່າງຫນ້ອຍບາງສ່ວນຈາກລາຍໄດ້ສຸດທິ.

Blackstone ກ່າວວ່າລາຍໄດ້ສຸດທິຂອງ Breit ແມ່ນຕົກຕໍ່າໂດຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ຫຼຸດລົງຫຼາຍກວ່າເກົ່າທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບ REITs ສາທາລະນະ. ມັນບອກວ່າຄ່າເສື່ອມລາຄາສູງສົ່ງຜົນໃຫ້ມີການແຈກຈ່າຍພາສີ-ຜົນປະໂຫຍດ, ໃຫ້ຜົນປະໂຫຍດແກ່ນັກລົງທຶນ. Breit ກ່າວວ່າມັນໄດ້ສະຫນອງທຶນຢ່າງເຕັມສ່ວນໃນການແຈກຢາຍຈາກກະແສເງິນສົດຈາກການດໍາເນີນງານ, ຕົວຊີ້ວັດ GAAP ທີ່ບໍ່ລວມເອົາຄ່າທໍານຽມການຄຸ້ມຄອງແລະແຮງຈູງໃຈ, ນັບຕັ້ງແຕ່ການເລີ່ມຕົ້ນ.

ໃນໄລຍະຫ້າປີທໍາອິດຂອງຕົນ, Breit ໄດ້ຄະແນນ, ຍ້ອນການຈັດສັນຂະແຫນງການ smart ແລະຕະຫຼາດ bull ຊທີ່ແທ້ຈິງ. ແຕ່ດ້ວຍລາຄາທີ່ສູງແລະຄ່າທໍານຽມທີ່ສູງ, ມັນອາດຈະເປັນການຍາກທີ່ຈະເຮັດຊ້ໍາຜົນຕອບແທນປະຫວັດສາດແລະຕີ REITs ສາທາລະນະ. ແລະມັນຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຮັບການທົດສອບໃນການຫຼຸດລົງຂອງເສດຖະກິດແບບຍືນຍົງຫຼືໄລຍະເວລາຂອງການໄຖ່ສຸດທິ.

ຂຽນຫາ Andrew Bary ຢູ່ [email protected]

ທີ່ມາ: https://www.barrons.com/articles/blackstones-giant-real-estate-fund-faces-a-test-51659742085?siteid=yhoof2&yptr=yahoo