ເລື່ອງຂອງເຈົ້າຂອງຊັບສິນຜູ້ທີ່ສໍາເລັດການຢຸດເຊົາການເຊົ່າດິນ

ໃນເວລາທີ່ເຈົ້າຂອງຊັບສິນແລະຜູ້ພັດທະນາ (ຫຼືນັກລົງທຶນ) ເຂົ້າໄປໃນການເຊົ່າທີ່ດິນໄລຍະຍາວ, ຜູ້ເຊົ່າແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງຕົນຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ເຈົ້າຂອງຊັບສິນບໍ່ສາມາດຍົກເລີກການເຊົ່າທີ່ດິນໄດ້ຢ່າງງ່າຍດາຍສໍາລັບການເລີ່ມຕົ້ນ. ຜູ້ເຊົ່າຈະມີສິດຢ່າງກວ້າງຂວາງທີ່ຈະ "ປິ່ນປົວ" ຄ່າເລີ່ມຕົ້ນຂອງມັນ. ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ປິ່ນປົວ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງຜູ້ເຊົ່າມີສິດປິ່ນປົວເພີ່ມເຕີມ. ບໍ່​ທາງ​ໃດ​ກໍ​ຕາມ, ຜູ້​ເຊົ່າ​ແລະ​ຜູ້​ໃຫ້​ກູ້​ຂອງ​ມັນ​ຄວນ​ຈະ​ສາ​ມາດ​ປົກ​ປັກ​ຮັກ​ສາ​ການ​ເຊົ່າ. ດັ່ງນັ້ນ, ເຈົ້າຂອງຊັບສິນເກືອບບໍ່ສາມາດຢຸດເຊົາການເຊົ່າດິນ, ເທົ່າທີ່ພວກເຂົາອາດຈະຕ້ອງການເຮັດ.

ຫນຶ່ງໃນກໍລະນີທີ່ນິວຢອກທີ່ຜ່ານມາໄດ້ຫມາຍການປ່ຽນແປງຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຈາກຫຼັກການນີ້. ມັນເລີ່ມຕົ້ນເມື່ອຜູ້ເຊົ່າຢຸດຈ່າຍຄ່າເຊົ່າ. ເຈົ້າຂອງຊັບສິນໄດ້ແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າ ແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງຕົນແຈ້ງລ່ວງໜ້າກ່ຽວກັບຄ່າເລີ່ມຕົ້ນນັ້ນ, ແຕ່ບໍ່ມີໃຜຈ່າຍຄ່າເຊົ່າ.

ໃນຂັ້ນຕອນຕໍ່ໄປ, ເຈົ້າຂອງຊັບສິນໄດ້ຕັດສິນໃຈທີ່ຈະບໍ່ດໍາເນີນການພາຍໃຕ້ຂັ້ນຕອນການຢຸດເຊົາການເຊົ່າທີ່ສ້າງຂຶ້ນໃນສັນຍາເຊົ່າ, ເຊິ່ງຈະຕ້ອງແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ກູ້ຢືມ. ແທນທີ່ຈະ, ເຈົ້າຂອງຊັບສິນໄດ້ເລີ່ມຕົ້ນການປະຕິບັດສໍາລັບການບໍ່ຈ່າຍຄ່າເຊົ່າພາຍໃຕ້ກົດຫມາຍນິວຢອກທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ດໍາເນີນການດັ່ງກ່າວ. ເຈົ້າຂອງຊັບສິນບໍ່ໄດ້ແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງຜູ້ເຊົ່າກ່ຽວກັບການດໍາເນີນຄະດີນີ້, ເພາະວ່າທັງສັນຍາເຊົ່າຫຼືກົດຫມາຍບໍ່ໄດ້ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີແຈ້ງການດັ່ງກ່າວ. ໃນເວລາທີ່ຜູ້ເຊົ່າຍັງບໍ່ຈ່າຍຄ່າເຊົ່າ, ໃນທີ່ສຸດເຈົ້າຂອງຊັບສິນໄດ້ຢຸດເຊົາການເຊົ່າເປັນເຫດການສຸດທ້າຍໃນຂັ້ນຕອນການບໍ່ຊໍາລະ.

ສັນຍາເຊົ່າກ່າວວ່າເມື່ອມີການຢຸດເຊົາການໃຫ້ເຊົ່າ, ເຈົ້າຂອງຊັບສິນຕ້ອງສະເຫນີໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າຂອງຜູ້ເຊົ່າເຊົ່າສັນຍາເຊົ່າໃຫມ່ເພື່ອທົດແທນການເຊົ່າທີ່ຢຸດເຊົາ. ປາກົດຂື້ນວ່າຜູ້ໃຫ້ກູ້ບໍ່ໄດ້ເອົາເຈົ້າຂອງຊັບສິນຕາມການສະເຫນີດັ່ງກ່າວ, ດັ່ງນັ້ນສັນຍາເຊົ່າໄດ້ສິ້ນສຸດລົງໂດຍຜ່ານຂັ້ນຕອນການບໍ່ຊໍາລະແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ບໍ່ສາມາດຂໍການເຊົ່າທົດແທນໄດ້.

ໃນຖານະເປັນມາດຕະການ Hail Mary ເພື່ອຊ່ອຍກູ້ຫລັກປະກັນຂອງຕົນ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ໄດ້ພະຍາຍາມອີງໃສ່ກົດຫມາຍນິວຢອກທີ່ແປກປະຫຼາດທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງຕົນນໍາເອົາສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢຸດເຊົາກັບຄືນສູ່ຊີວິດໂດຍການຈ່າຍທຸກຢ່າງທີ່ຕ້ອງຈ່າຍພາຍໃຕ້ການເຊົ່າ. ຜູ້ເຊົ່າມີເວລາຫນຶ່ງປີເພື່ອບັນລຸ "ການໄຖ່" ຂອງສັນຍາເຊົ່າຂອງຕົນ. ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ຖອນຄືນຄ່າເຊົ່າພາຍໃນເວລານັ້ນ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງຜູ້ເຊົ່າມີສິດທີ່ຈະເຮັດມັນ - ແຕ່ໃນກໍລະນີຫຼາຍທີ່ສຸດພຽງແຕ່ໃນມື້ຫຼັງຈາກກໍານົດເວລາການໄຖ່ຂອງຜູ້ເຊົ່າຫມົດອາຍຸ, ແລະຈົນກ່ວາ 2:00 ໂມງແລງຂອງມື້ນັ້ນເທົ່ານັ້ນ.

ກົດໝາຍ​ນິວຢອກ​ສະບັບ​ນີ້​ຍັງ​ກ່າວ​ອີກ​ວ່າ ຜູ້​ເຊົ່າ​ສາມາດ​ສະລະ​ສິດ​ການ​ໄຖ່​ໄດ້. ເກືອບທຸກໆສັນຍາເຊົ່ານິວຢອກປະກອບມີການຍົກເວັ້ນດັ່ງກ່າວ, ແຕ່ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢູ່ໃນການດໍາເນີນຄະດີໂດຍສະເພາະນີ້ພະຍາຍາມໂຕ້ຖຽງວ່າການຍົກເວັ້ນຂອງຜູ້ເຊົ່າບໍ່ໄດ້ນໍາໃຊ້ກັບຜູ້ໃຫ້ກູ້. ສານບໍ່ເຫັນດີ. ໃນຈຸດຫນຶ່ງຜູ້ໃຫ້ກູ້ໄດ້ປະກາດວ່າມັນໄດ້ປ່ຽນໃຈແລະບໍ່ຕ້ອງການໃຊ້ສິດທິໃນການໄຖ່, ແຕ່ນັ້ນບໍ່ໄດ້ຢຸດການຕັດສິນຂອງສານຕໍ່ຜູ້ໃຫ້ກູ້ກ່ຽວກັບບັນຫາດັ່ງກ່າວ. ນັ້ນຄືການສິ້ນສຸດຂອງຄ້ຳປະກັນຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້.

ຜູ້ໃຫ້ກູ້ໃດໆຕໍ່ກັບການເຊົ່າທີ່ດິນສາມາດຮຽນຮູ້ບາງບົດຮຽນທີ່ສໍາຄັນຈາກກໍລະນີນີ້.

ກ່ອນອື່ນ ໝົດ, ສັນຍາເຊົ່າໃດ ໜຶ່ງ ຄວນຮຽກຮ້ອງໃຫ້ເຈົ້າຂອງຊັບສິນແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ກ່ຽວກັບການບໍ່ຈ່າຍເງິນຫຼືການ ດຳ ເນີນການອື່ນໆທີ່ຊອກຫາການຢຸດສັນຍາເຊົ່າ. ມັນບໍ່ພຽງພໍທີ່ຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ເຈົ້າຂອງຊັບສິນແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ກູ້ຢືມກ່ຽວກັບການໃຊ້ສິດຕາມສັນຍາຂອງເຈົ້າຂອງຊັບສິນເພື່ອຢຸດການເຊົ່າ.

ອັນທີສອງ, ຖ້າສັນຍາເຊົ່າໃຫ້ສິດຜູ້ໃຫ້ກູ້ເພື່ອປິ່ນປົວຄວາມຜິດປະກະຕິຂອງຜູ້ເຊົ່າ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຄວນໃຊ້ສິດເຫຼົ່ານັ້ນແລະບໍ່ປ່ອຍໃຫ້ເຈົ້າຂອງຊັບສິນເລີ່ມຕົ້ນລົງຖະຫນົນຫົນທາງໄປສູ່ການບັງຄັບໃຫ້ເຊົ່າ.

ອັນທີສາມ, ຂໍ້ບັນຍັດທີ່ຊັບຊ້ອນ ແລະຮ່າງຢ່າງລະມັດລະວັງໃນສັນຍາເຊົ່າ (ຫຼືເອກະສານອື່ນໆ) ບາງຄັ້ງບໍ່ໄດ້ກວມເອົາທຸກກໍລະນີທີ່ເຂົາເຈົ້າຄວນກວມເອົາ. ຢູ່ທີ່ນີ້, ເຈົ້າຂອງຊັບສິນສາມາດຊອກຫາວິທີທາງໃນຂັ້ນຕອນການສິ້ນສຸດສັນຍາທີ່ສ້າງຂຶ້ນໃນສັນຍາເຊົ່າ ແລະບັນລຸການສິ້ນສຸດໃນແບບທີ່ບໍ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບຜູ້ໃຫ້ກູ້.

ຖ້າຜູ້ໃຫ້ກູ້ໄດ້ປະຕິບັດຢ່າງຫ້າວຫັນແລະເອົາໃຈໃສ່ຫຼາຍ, ບາງທີມັນອາດຈະຮັກສາຫຼັກຊັບ.

ກໍລະນີທີ່ອ້າງອີງແມ່ນ ທະນາຄານ Wells Fargo, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., ສານສູງສຸດຂອງລັດນິວຢອກ 159999/2019.