3 ກົດເພື່ອ 12.7% ຜົນຜະລິດ

ອະສັງຫາລິມະສັບໄດ້ຮັບການຊຸກຍູ້, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າຄວາມໄວ້ວາງໃຈໃນການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ (REITs) ແມ່ນການຕໍ່ລອງອີກເທື່ອຫນຶ່ງ.

ສຸດທ້າຍ! ຜົນຜະລິດຂອງ REIT ກັບຄືນສູ່ບ່ອນທີ່ພວກເຂົາຄວນຈະເປັນ - (ທີ່ດິນ) ເຈົ້າຂອງ vanilla S&P 500!

ພວກເຮົາກົງກັນຂ້າມ, ແນ່ນອນ, ສາມາດເຮັດໄດ້ດີກວ່າທີ່ນິຍົມ Vanguard Real Estate ETF (VNQ) ບໍລິສັດວັງວຽງ. ໃນຂະນະທີ່ 3.5% ບໍ່ແມ່ນບໍ່ດີ, ມັນຈືດໆເມື່ອປຽບທຽບກັບ 12.7% "ຜົນຜະລິດຫົວຂໍ້" ທີ່ພວກເຮົາກໍາລັງຈະສົນທະນາ.

ເປັນຫຍັງ REITs ຈຶ່ງມີລາຄາຖືກອີກ? ງ່າຍດາຍ: Fed.

ດັ່ງທີ່ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ກ່າວມາຫຼາຍເດືອນກ່ອນຫນ້ານີ້, ອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ສູງຂຶ້ນຫມາຍຄວາມວ່າບໍ່ພຽງແຕ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ສູງຂຶ້ນຂອງທຶນສໍາລັບ REITs (ແລະບໍລິສັດອື່ນໆທັງຫມົດ, ສໍາລັບເລື່ອງນັ້ນ), ແຕ່ຍັງມີການແຂ່ງຂັນຫຼາຍສໍາລັບລາຍໄດ້ຍ້ອນວ່າຜົນຜະລິດພັນທະບັດກາຍເປັນການແຂ່ງຂັນເພີ່ມຂຶ້ນ.

REITs ມີ, ແທ້ຈິງແລ້ວ, ປະຕິບັດຕົວຈິງຕາມທີ່ພວກເຮົາຄາດຫວັງ ...

ຮູບພາບໃຫຍ່, ເຖິງແມ່ນວ່າ, ພວກເຮົາຈະເບິ່ງຄືນໃນຊ່ວງເວລານີ້ເປັນເວລາທີ່ດີທີ່ສຸດທີ່ຈະຊື້ REITs ໃນລາຄາທີ່ຖືກກວ່າແລະຜົນຜະລິດສູງກວ່າສະເລ່ຍ.

ພວກເຮົາຄວນເລີ່ມຕົ້ນບ່ອນໃດ? ໃຫ້ພິຈາລະນາວ່າສາມຊອງຂອງ REITs, ຜົນຜະລິດ 11.4% ຫາ 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

ກຳ ໄລເງິນປັນຜົນ: 13.5%

ຂ້ອຍມີຈຸດອ່ອນເລັກນ້ອຍສໍາລັບ Getty Realty (GTY), ຜູ້ຊ່ຽວຊານຜູ້ເຊົ່າຜູ້ດຽວທີ່ເຫມາະກັບແມ່ພິມ "ຫນ້າເບື່ອແມ່ນງາມ" ໂດຍການເຊົ່າຄຸນສົມບັດຂອງມັນໃຫ້ກັບສິ່ງທີ່ຂ້ອຍເອີ້ນວ່າ "ຄວາມຈໍາເປັນ" ຮ້ານຄ້າປີກ: ປໍ້ານໍ້າມັນ, ຮ້ານສະດວກຊື້, ຮ້ານອາໄຫລ່ລົດໃຫຍ່, ທ່ານໄດ້ຮັບຮູບພາບ.

ເນື່ອງ ຈາກ ວ່າ, ຂ້າ ພະ ເຈົ້າ ໄດ້ ມີ ຮັກບໍລິສັດອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ໂທຫາຕົນເອງ Necessity Retail REIT (RTL), ແມ່ນບໍ?

Necessity Retail ເປັນເຈົ້າຂອງຫຼາຍກວ່າ 1,000 ຜູ້ເຊົ່າດຽວແລະ "ພະລັງງານເປີດ, ສະມໍແລະສູນຂາຍເຄື່ອງແຫ້ງ" ໃນ 48 ລັດທີ່ຖືກເຊົ່າສຸດທິໃນສັນຍາໄລຍະຍາວຕົ້ນຕໍ. ຜູ້ເຊົ່າຂອງມັນມາຈາກ 44 ອຸດສາຫະກໍາທີ່ແຕກຕ່າງກັນ, ລວມທັງອາຍແກັສ / ຄວາມສະດວກສະບາຍ, ການດູແລສຸຂະພາບ, ແລະຮ້ານອາຫານທີ່ໃຫ້ບໍລິການດ່ວນ - ໂດຍບໍ່ມີອຸດສາຫະກໍາໃດປະກອບດ້ວຍຫຼາຍກ່ວາ 8% ຂອງຄ່າເຊົ່າເສັ້ນຊື່.

ເປັນຫຍັງ REIT ຂະຫນາດໃຫຍ່ດັ່ງກ່າວຈຶ່ງບໍ່ຄຸ້ນເຄີຍ? ດີ, ພຽງແຕ່ຫນຶ່ງປີກ່ອນຫນ້ານີ້, ມັນໄດ້ປ່ຽນຊື່ຈາກ ຄວາມໄວ້ວາງໃຈທາງດ້ານການເງິນຂອງອາເມລິກາ (AFIN)— ຊື່ ຂ້ອຍໄດ້ສຳຫຼວດໃນປີ 2020. ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ສັງເກດເຫັນວ່າການເປີດເຜີຍຢ່າງຫນັກຕໍ່ຮ້ານອາຫານ, ການບັນເທີງ, ຮ້ານຂາຍຍ່ອຍ, ແລະຊັບສິນຫ້ອງການເປັນ "ຄວາມຮັບຜິດຊອບ" ທ່າມກາງ COVID, ແຕ່ມັນອາດເບິ່ງຄືວ່າເປັນການຊື້ຕໍ່ລອງຍ້ອນທ່າແຮງຂອງການຟື້ນຕົວຂອງ COVID.

ໄວຕໍ່ຫນ້າໃນມື້ນີ້, ແລະ RTL ມີບັນຫາທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ - ຄື, ຫນີ້ສິນ.

ໃກ້ທ້າຍປີ 2021, ມັນໄດ້ປະກາດການຊື້ຊັບສິນຂາຍຍ່ອຍ 1.3 ມູນຄ່າ 81 ຕື້ໂດລາຈາກ CIM Real Estate Finance Trust, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບການຖອນຊັບສິນຂອງຫ້ອງການທີ່ບໍ່ແມ່ນຫຼັກສາມຢ່າງ.

ຂ່າວດີ? RTL ຫຼຸດລົງຄວາມເຂັ້ມຂົ້ນຂອງຜູ້ເຊົ່າເທິງ 10 ແລະຫຼຸດລົງການສໍາຜັດກັບພື້ນທີ່ຫ້ອງການຈາກ 7% ເປັນ 1%. ຂໍ້ເສຍ? ພາລະໜີ້ສິນໃຫຍ່ພຽງແຕ່ໃຫຍ່ຂຶ້ນ. REIT ນີ້ປະຈຸບັນມີຫນີ້ສິນສຸດທິ $2.8 ຕື້, ເຊິ່ງເກືອບ 10 ເທົ່າຂອງ EBITDA ທີ່ຖືກປັບແລະຫຼາຍກ່ວາສາມເທົ່າຂອງມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງມັນ!

ສໍາລັບສິ່ງທີ່ມັນຄຸ້ມຄ່າ, ການຄຸ້ມຄອງເງິນປັນຜົນຢູ່ທີ່ນີ້ບໍ່ແມ່ນຄວາມກັງວົນທີ່ຊັດເຈນ, ດ້ວຍເງິນປັນຜົນທີ່ເປັນຕົວແທນພຽງແຕ່ 83% ຂອງກອງທຶນດັດປັບ 12 ເດືອນຈາກການດໍາເນີນງານ (FFO). ແຕ່ການໂຫຼດຫນີ້ສິນສູງແລະການຂາດຕົວກະຕຸ້ນທີ່ຊັດເຈນເຮັດໃຫ້ຂ້ອຍຢຸດຊົ່ວຄາວກ່ຽວກັບ RTL.

Global Net Lease (GNL)

ກຳ ໄລເງິນປັນຜົນ: 11.4%

Global Net Lease (GNL) ແມ່ນ REIT ການຄ້າທີ່, ຍ້ອນວ່າ "ທົ່ວໂລກ" ໃນຊື່ຂອງມັນຫມາຍເຖິງ, ດໍາເນີນການບໍ່ພຽງແຕ່ຢູ່ໃນສະຫະລັດເທົ່ານັ້ນ, ແຕ່ຢູ່ໃນ 10 ປະເທດອື່ນໆ, ລວມທັງອັງກິດ, ເນເທີແລນ, ຟິນແລນແລະຝຣັ່ງ. ມັນເປັນເຈົ້າຂອງ 311 ຊັບສິນໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າ 140 ຄົນໃນ 50 ອຸດສາຫະກໍາ, ເຖິງແມ່ນວ່າຄວາມເຂັ້ມຂົ້ນຂອງອຸດສາຫະກໍາແມ່ນສູງກວ່າເລັກນ້ອຍ - ການບໍລິການທາງດ້ານການເງິນ (13%) ແລະການຜະລິດອັດຕະໂນມັດ (12%) ແມ່ນທັງສອງຕົວເລກສອງຕົວເລກຂອງ pie ຫຼັກຊັບ.

ສ່ວນອື່ນຂອງຊື່ຂອງມັນແມ່ນ "Net Lease," ເຊິ່ງຄ້າຍຄືກັບ RTL, ແມ່ນເຫດຜົນທີ່ຈະມັກມັນ. ການເຊົ່າສຸດທິ, ເປັນຄໍາເຕືອນ, ແມ່ນ "ສຸດທິ" ຂອງການປະກັນໄພ, ການບໍາລຸງຮັກສາແລະພາສີ, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າມັນພຽງແຕ່ເກັບຄ່າເຊົ່າແລະປ່ອຍໃຫ້ສິ່ງອື່ນໆໃຫ້ກັບຜູ້ເຊົ່າເພື່ອຄິດອອກ. ນັ້ນຫມາຍຄວາມວ່າຕົວແປຫນ້ອຍລົງສໍາລັບນັກລົງທຶນ GNL ທີ່ຈະກັງວົນກ່ຽວກັບ; ຜົນກຳໄລແມ່ນສາມາດຄາດເດົາໄດ້ ແລະເຊື່ອຖືໄດ້ຫຼາຍກວ່າການເຊົ່າແບບດັ້ງເດີມ.

ດັ່ງນັ້ນ, ແມ່ນຫຍັງ ຜິດພາດ ກັບ GNL?

ສໍາລັບການເລີ່ມຕົ້ນ, Global Net Lease ແມ່ນໃນບັນດາ REITs ຈໍານວນຫຼາຍທີ່ຕັດເຂົ້າໄປໃນເງິນປັນຜົນຂອງພວກເຂົາເນື່ອງຈາກ COVID. ໂດຍສະເພາະ, ບໍລິສັດໄດ້ຕັດການຈ່າຍເງິນຂອງຕົນ 25% ເປັນ 40 ເຊັນຕໍ່ຫຸ້ນໃນເດືອນເມສາ 2020, ແລະມັນບໍ່ໄດ້ເບິ່ງຄືນ.

ຖ້າຫາກວ່າມີ upside ກັບການຕັດ, ມັນແມ່ນວ່າການຈ່າຍເງິນໃນປະຈຸບັນແມ່ນມີຄວາມຍືນຍົງຫຼາຍ. ອັດຕາສ່ວນການຈ່າຍເງິນຂອງ AFFO ແມ່ນ 93%, ເຊິ່ງມີຄວາມປອດໄພພຽງພໍແຕ່ຫມີສວນ່ຈະໄດ້ຮັບການສັງເກດເບິ່ງຢ່າງໃກ້ຊິດໃນເດືອນຂ້າງຫນ້າ.

ນອກຈາກນັ້ນ, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບການຂາຍຍ່ອຍທີ່ຈໍາເປັນ, GNL ມີຫນີ້ສິນສູງຂ້ອນຂ້າງ $ 2.2 ຕື້. ມັນບໍ່ແມ່ນສິ່ງທີ່ບໍ່ດີ, ຢ່າງຫນ້ອຍເມື່ອປຽບທຽບ - ມັນແມ່ນ 8x ປັບ EBITDA ແລະ 1.5x ອັດຕາຕະຫຼາດຂອງມັນ. ແລະອັດຕາດອກເບ້ຍສະເລ່ຍທີ່ມີນ້ໍາຫນັກທີ່ມັນຈ່າຍໃນຫນີ້ສິນນັ້ນ (3.5%) ແມ່ນດີກ່ວາ RTL ເລັກນ້ອຍ (4.2%).

ດັ່ງນັ້ນ, Global Net Lease ແນ່ນອນວ່າມີຕຸ່ມຂອງມັນ. ແຕ່ສໍາລັບນັກລົງທຶນເງິນປັນຜົນທີ່ຮຸກຮານຫຼາຍ, GNL - ເຊິ່ງເປັນການຫຼີ້ນອະສັງຫາລິມະສັບຂ້າມຊາດທີ່ຫາຍາກທີ່ມີການຊື້ຂາຍໃນລະດັບທີ່ຫນ້າສົນໃຈເມື່ອທຽບກັບ AFFO ແລະ EBITDA ທີ່ປັບຕົວ - ອາດຈະເຫມາະສົມກັບບັນຊີລາຍການ.

Office Properties Income Trust (OPI)

ກຳ ໄລເງິນປັນຜົນ: 13.2%

ບາງຄັ້ງ, ເຖິງແມ່ນວ່າສະຖານະການທີ່ເບິ່ງບໍ່ດີທີ່ສຸດກໍ່ສາມາດເກີດຜົນກໍາໄລໄດ້.

ໃຊ້​ເວ​ລາ Office Properties Income Trust (OPI), ຍົກ​ຕົວ​ຢ່າງ. REIT ນີ້ເປັນເຈົ້າຂອງ 160 ຊັບສິນທີ່ມັນເຊົ່າຕົ້ນຕໍໃຫ້ກັບຜູ້ເຊົ່າດຽວທີ່ມີຄຸນນະພາບສິນເຊື່ອສູງ - ບໍ່ພຽງແຕ່ທຸລະກິດ, ແຕ່ຍັງຫນ່ວຍງານຂອງລັດຖະບານ. ແລະ ກັບໄປເມື່ອຂ້ອຍທົບທວນມັນໃນເດືອນຕຸລາ 2022, ມັນໄດ້ຫລົ້ມຈົມຢູ່ໃນການຫຼຸດລົງໃນຮອບທົດສະວັດທີ່ໄດ້ເລັ່ງຢ່າງຊ້າໆ - ຮຸ້ນ OPI ໄດ້ຖືກຫຼຸດລົງເກືອບເຄິ່ງຫນຶ່ງ.

ແຕ່ມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຍ້ອນວ່າມັນເປັນການເປັນເຈົ້າຂອງຫ້ອງການ - ຊັບສິນໃນຊ່ວງເວລາ WFH ເຫຼົ່ານີ້, OPI ບໍ່ແມ່ນບໍ່ມີຄຸນສົມບັດຂອງມັນ. ແລະໃນເວລານັ້ນ, ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ຄິດເຖິງວ່າ "ບາງທີຕະຫຼາດແມ່ນ overselling OPI."

ຂໍໃຫ້ຈະແຈ້ງ: OPI ກໍາລັງຕໍ່ສູ້ກັບການສູ້ຮົບຂຶ້ນພູທີ່ເລີ່ມຕົ້ນດົນນານກ່ອນ COVID.

ຄໍາວ່າ "WFH," "ວຽກທາງໄກ" ແລະ "ໂທລະຄົມມະນາຄົມ" ອາດຈະໄດ້ເຂົ້າສູ່ກະແສຕົ້ນຕໍໃນປີ 2020, ແຕ່ບໍລິສັດອາເມລິກາໄດ້ອຽງໄປໃນສະຖານະການການເຮັດວຽກທີ່ມີຄວາມຍືດຫຍຸ່ນຫຼາຍປີ -COVID ພຽງແຕ່ໃຫ້ທ່າອ່ຽງທີ່ສຸພາບຮຽບຮ້ອຍ.

ຍັງ, ການພະນັນ ຕໍ່ Office Properties Income Trust, ຢ່າງຫນ້ອຍໃນປັດຈຸບັນ, ອາດຈະເປັນອັນຕະລາຍ. ໃນຂະນະທີ່ມັນໄດ້ clawed ກັບຄືນໄປບ່ອນເກືອບ 20% ຂອງມູນຄ່າຂອງຕົນໃນໄລຍະສອງສາມເດືອນຜ່ານມາ, ຫຼັກຊັບແມ່ນຍັງລາຄາຖືກທີ່ສຸດ, ພຽງແຕ່ຫ້າເທົ່າ CAD (ເງິນສົດສໍາລັບການແຈກຢາຍ, ເປັນ metric ກໍາໄລທາງເລືອກສໍາລັບບາງ REITs). ຖ້າທ່ານຕ້ອງການໃຊ້ metric REIT ແບບດັ້ງເດີມຫຼາຍ, OPI ຊື້ຂາຍຢູ່ທີ່ຫນ້ອຍກວ່າ 4x FFO ປົກກະຕິຂອງມັນ.

ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, OPI ບໍ່ແມ່ນບາງ REIT ຢູ່ໃນນະຄອນນິວຢອກທີ່ເປັນເລືອດໄຫຼຂອງຜູ້ເຊົ່າ. ມັນເປັນເຂດຊານເມືອງຫຼາຍຂຶ້ນ, ປະຈຸບັນມີ 96%. ຢ່າງເຕັມສ່ວນຫນຶ່ງສ່ວນສາມຂອງຜູ້ເຊົ່າຂອງຕົນແມ່ນຫນ່ວຍງານຂອງລັດຖະບານຫຼືຜູ້ຮັບເຫມົາ - ປະເພດຂອງຜູ້ເຊົ່າທີ່ຕິດກັບຫ້ອງການຂອງພວກເຂົາ. ແລະຫຼັງຈາກສອງສາມປີຂອງການສະເຫນີຄວາມຍືດຫຍຸ່ນທີ່ບໍ່ມີການຖືຄອງ, ໃນທີ່ສຸດນາຍຈ້າງຫຼາຍຄົນກໍ່ເລີ່ມຍູ້ຖອຍແລະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຄົນງານໃຊ້ເວລາສອງສາມມື້ກັບຄືນໄປບ່ອນຢູ່ໃນຫ້ອງການ.

Brett Owens ເປັນຫົວ ໜ້າ ນັກຍຸດທະສາດດ້ານການລົງທືນ ການຄາດຄະເນກົງກັນຂ້າມ. ສຳ ລັບແນວຄວາມຄິດກ່ຽວກັບລາຍໄດ້ທີ່ຍິ່ງໃຫຍ່ກວ່າ, ໃຫ້ທ່ານເອົາບົດລາຍງານພິເສດລ້າສຸດຂອງທ່ານໂດຍບໍ່ເສຍຄ່າ: ເງິນເບ້ຍບໍານານກ່ອນໄວອັນຄວນຂອງເຈົ້າ: ເງິນປັນຜົນໃຫຍ່—ທຸກໆເດືອນ—ຕະຫຼອດໄປ.

ການເປີດເຜີຍ: ບໍ່ມີ