3 REITs ຜົນຜະລິດສູງສໍາລັບລາຍໄດ້ເງິນປັນຜົນທີ່ປອດໄພ

ຄວາມໄວ້ວາງໃຈໃນການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະຊັບ, ຫຼື REITs, ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວແມ່ນເປັນບ່ອນທີ່ດີທີ່ຈະສ້າງລາຍຮັບເງິນປັນຜົນທີ່ປອດໄພ ແລະດຶງດູດຄວາມສົນໃຈ. ນີ້ແມ່ນຍ້ອນວ່າພວກເຂົາໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຈາກການເສຍພາສີຂອງບໍລິສັດເປັນສູນແລະຖືກກໍານົດໂດຍກົດຫມາຍທີ່ຈະຈ່າຍຢ່າງຫນ້ອຍ 90% ຂອງລາຍໄດ້ພາສີເປັນເງິນປັນຜົນໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນຂອງພວກເຂົາ. ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, ສ່ວນໃຫຍ່ຂອງ REITs ໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຈາກລັກສະນະປ້ອງກັນແລະຄວາມຫມັ້ນຄົງຂອງລາຍໄດ້ຈາກສັນຍາເຊົ່າອະສັງຫາລິມະສັບ.

ດັ່ງນັ້ນ, ມັນບໍ່ແປກໃຈທີ່ REITs blue-chip ທີ່ມີປະມານຫຼາຍທົດສະວັດໃນປັດຈຸບັນໄດ້ເຂົ້າຮ່ວມໃນການຈັດອັນດັບຂອງບໍລິສັດການຂະຫຍາຍຕົວເງິນປັນຜົນຊັ້ນສູງທີ່ສຸດໃນໂລກເປັນ Dividend Aristocrats (25+ ປີຂອງການເຕີບໂຕຂອງເງິນປັນຜົນຕິດຕໍ່ກັນ) ແລະ / ຫຼື Dividend Kings. (50+ ປີຕິດຕໍ່ກັນຂອງການເຕີບໂຕຂອງເງິນປັນຜົນ).

ທີ່ນີ້, ພວກເຮົາຈະເບິ່ງສາມ REITs ທີ່ມີຜົນຜະລິດສູງທີ່ສະເຫນີເງິນປັນຜົນທີ່ປອດໄພແລະເປັນກະສັດເງິນປັນຜົນຫຼື Dividend Aristocrat.

Aristocrat ຫນຸ່ມຢູ່ໃນສະພາບ 'ຍ້າຍເຂົ້າໄປໃນ'

Essex Property Trust (ESS) ໄດ້ເຂົ້າຮ່ວມສະໂມສອນ Dividend Aristocrats ພໍສົມຄວນເມື່ອບໍ່ດົນມານີ້ຍ້ອນວ່າມັນໄດ້ເພີ່ມເງິນປັນຜົນສໍາລັບ 28 ປີຕິດຕໍ່ກັນ. ເນື່ອງຈາກຄວາມສົດໃສດ້ານການຂະຫຍາຍຕົວໃນໄລຍະຍາວທີ່ຫນ້າສົນໃຈຫຼາຍ, ໃບດຸ່ນດ່ຽງ stellar, ແລະອັດຕາສ່ວນການຈ່າຍເງິນແບບອະນຸລັກ, ພວກເຮົາຄາດວ່າມັນຈະສືບຕໍ່ເຕີບໂຕເງິນປັນຜົນໃນຫຼາຍປີຂ້າງຫນ້າ.

ຮູບແບບທຸລະກິດຂອງມັນປະກອບດ້ວຍຕົ້ນຕໍແມ່ນການພັດທະນາ, ການພັດທະນາໃຫມ່, ການຄຸ້ມຄອງ, ການໄດ້ຮັບ, ແລະການຂາຍອາພາດເມັນທີ່ຢູ່ອາໄສຫຼາຍຄອບຄົວໃນ West Coast. ໃນປັດຈຸບັນມັນເປັນເຈົ້າຂອງຫຼາຍກວ່າ 60,000 ຫ້ອງອາພາດເມັນທີ່ແຜ່ຂະຫຍາຍຢູ່ໃນຫຼາຍຮ້ອຍຊຸມຊົນ.

ມັນມີຄວາມສຸກສາມຂໍ້ໄດ້ປຽບດ້ານການແຂ່ງຂັນທີ່ສ້າງ alpha ຕົ້ນຕໍຈາກຮູບແບບທຸລະກິດນີ້.

ຫນ້າທໍາອິດ, ມັນສາມາດພັດທະນາຄຸນສົມບັດຫຼາຍຄອບຄົວແລະຫຼັງຈາກນັ້ນຂາຍໃຫ້ເຂົາເຈົ້າໃນກໍາໄລທີ່ສໍາຄັນ. ອັນທີສອງ, ມັນສາມາດໃຊ້ຄວາມຊໍານານແລະເຄືອຂ່າຍທຸລະກິດຂອງຕົນເພື່ອຊື້ຊັບສິນແລະຫຼັງຈາກນັ້ນເຂົ້າຮ່ວມກິດຈະກໍາການຟື້ນຟູມູນຄ່າທີ່ເພີ່ມມູນຄ່າທີ່ໃຫ້ຜົນຕອບແທນທີ່ມີຄວາມສ່ຽງຫຼາຍສໍາລັບຜູ້ຖືຫຸ້ນ. ອັນທີສາມ, ຈຸດສຸມທາງພູມສັນຖານຂອງມັນຫມາຍຄວາມວ່າມັນດໍາເນີນການໃນຕະຫຼາດທີ່ມີຂໍ້ຈໍາກັດດ້ານການສະຫນອງທີ່ມີພື້ນຖານເສດຖະກິດທີ່ເຂັ້ມແຂງ. ດັ່ງນັ້ນ, ມີການຂົ່ມຂູ່ພຽງເລັກນ້ອຍຂອງການສະຫນອງເກີນທີ່ຖ້ວມຕະຫຼາດ, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າຄຸນສົມບັດຂອງມັນມີ moat ທີ່ເຂັ້ມແຂງຢູ່ອ້ອມຮອບພວກເຂົາ. ເນື່ອງຈາກການຂະຫຍາຍຕົວຂອງວຽກເຮັດງານທຳທີ່ເລັ່ງໃສ່ຂະແໜງເທັກໂນໂລຍີໃນຕະຫຼາດ ແລະ ການສະໜອງທີ່ຈຳກັດພ້ອມກັບຄວາມສາມາດໃນການພັດທະນາ ແລະ ການພັດທະນາຄືນໃໝ່, ESS ມີອະນາຄົດທີ່ສົດໃສ.

ESS ຍັງໄດ້ພິສູດໃຫ້ເຫັນວ່າຂ້ອນຂ້າງທົນທານຕໍ່ກັບການຖົດຖອຍຍ້ອນການສະຫນອງຄວາມຈໍາເປັນພື້ນຖານ, ເຮັດໃຫ້ການໄຫຼວຽນຂອງເງິນສົດແລະອັດຕາການເຕີບໂຕຂອງເງິນປັນຜົນເບິ່ງຄືວ່າມີແນວໂນ້ມຫຼາຍຂຶ້ນໃນກໍລະນີທີ່ພວກເຮົາພົບກັບການຖົດຖອຍທີ່ຮ້າຍແຮງໃນອະນາຄົດອັນໃກ້ນີ້. ຕົວຢ່າງ, ຖ້າເງິນທຶນຈາກການດໍາເນີນງານ (FFO) ຕໍ່ຫຸ້ນຕົວຈິງເພີ່ມຂຶ້ນໃນລະຫວ່າງການຖົດຖອຍສຸດທ້າຍ, ຈາກ $ 5.57 ໃນປີ 2007 ຫາ $ 6.14 ໃນປີ 2008 ແລະຈາກນັ້ນ $ 6.74 ໃນປີ 2009.

ເມື່ອລວມເອົາຂໍ້ໄດ້ປຽບດ້ານການແຂ່ງຂັນແລະຂໍ້ມູນຄວາມສ່ຽງຕໍ່າກັບຜົນຜະລິດເງິນປັນຜົນ 4% ແລະຄາດວ່າຈະມີ 5-6% FFO ແລະເງິນປັນຜົນຕໍ່ຫຸ້ນ CAGR ໃນໄລຍະເຄິ່ງທົດສະວັດຂ້າງຫນ້າ, ESS ສະເຫນີໂປຼໄຟລລາງວັນຄວາມສ່ຽງທີ່ຫນ້າສົນໃຈຫຼາຍສໍາລັບນັກລົງທຶນທີ່ຊອກຫາຜົນຜະລິດສູງທີ່ປອດໄພ. .

ຄວາມຫມາຍຂອງ 'O'

ລາຍໄດ້ຊັບສິນ (O) ເປັນຮຸ້ນທີ່ເຕີບໂຕເງິນປັນຜົນອັນເປັນນິທານອັນເນື່ອງມາຈາກການບັນທຶກຜົນຕອບແທນທັງໝົດຂອງ S&P 500 ນັບຕັ້ງແຕ່ໄດ້ເປີດເຜີຍສູ່ສາທາລະນະໃນປີ 1994 ແລະໄດ້ຈ່າຍເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນທີ່ໜ້າສົນໃຈທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນ 27 ປີຕິດຕໍ່ກັນ.

ມັນເພີດເພີນກັບຂະຫນາດທີ່ໃຫຍ່ຫຼວງ, ໂດຍມີຊັບສິນ 11,733 ຊັບສິນທີ່ໃຫ້ເຊົ່າດ້ວຍການໃຫ້ເຊົ່າສຸດທິສາມເທົ່າທີ່ມີໂຄງສ້າງແບບອະນຸລັກໃຫ້ກັບຜູ້ເຊົ່າ 1,147 ຄົນ. O ມີໄລຍະເວລາເຊົ່າສະເລ່ຍທີ່ມີນ້ໍາຫນັກ 8.8 ປີແລະສ້າງ 43% ຂອງລາຍຮັບຄ່າເຊົ່າຂອງຕົນຈາກຜູ້ເຊົ່າລະດັບການລົງທຶນ, ເຮັດໃຫ້ມັນມີຄວາມຊັດເຈນສູງໃນກະແສເງິນສົດໃນອະນາຄົດ. ກະແສເງິນສົດນີ້ຍັງໄດ້ພິສູດວ່າປະຕິບັດໄດ້ດີຫຼາຍໃນລະຫວ່າງການຖົດຖອຍ, ເພີ່ມຄວາມເຂັ້ມແຂງຂອງໂປຼໄຟລ໌ຂອງມັນ.

ດ້ວຍອັດຕາສິນເຊື່ອ A, ໄລຍະເວລາສະເລ່ຍທີ່ມີນ້ໍາຫນັກ 6.3 ປີຕໍ່ອາຍຸສໍາລັບບັນທຶກແລະພັນທະບັດ, ອັດຕາສ່ວນການປົກຫຸ້ມຂອງຄ່າບໍລິການຄົງທີ່ 5.5x, 95% ຂອງຫນີ້ສິນບໍ່ມີຄວາມປອດໄພ, 88% ຂອງຫນີ້ສິນໃນອັດຕາດອກເບ້ຍຄົງທີ່, ສະພາບຄ່ອງເກີນ. 2.5 ຕື້ໂດລາ, ແລະຫນີ້ສິນສຸດທິຕໍ່ຮູບແບບສົ່ງເສີມປະຈໍາປີທີ່ປັບ EBITDA ຂອງ 5.2x, ຕາຕະລາງຍອດເງິນຂອງ O ແມ່ນຄ້າຍຄືປ້ອມ.

ປະຈຸບັນ, ຫຼັກຊັບ O ສະເຫນີໃຫ້ຜົນຜະລິດເງິນປັນຜົນທີ່ດຶງດູດ 4.5% ທີ່ມີຄວາມປອດໄພຫຼາຍແລະມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະສືບຕໍ່ເຕີບໂຕໃນຫຼາຍປີຂ້າງຫນ້າໂດຍຮູບແບບທຸລະກິດທີ່ເຂັ້ມແຂງແລະບັນທຶກການຕິດຕາມ. O ຍັງຊື້ຂາຍໃນສ່ວນຫຼຸດທີ່ມີຄວາມໝາຍຕໍ່ກັບຄ່າສະເລ່ຍໃນປະຫວັດສາດຂອງຕົນບົນພື້ນຖານ EV/EBITDA, P/AFFO, ແລະ P/NAV. ສົມທົບກັບການຂະຫຍາຍຕົວຂອງ AFFO ຕໍ່ປີທີ່ຄາດວ່າຈະເປັນຕົວເລກກາງຕົວດຽວຕໍ່ປີແລະອັດຕາຜົນຕອບແທນຂອງເງິນປັນຜົນ 4.5% ນີ້ສ້າງຂໍ້ມູນຜົນຕອບແທນທັງຫມົດທີ່ຖືກປັບຕາມຄວາມສ່ຽງ.

ສ້າງກໍລະນີຂອງລັດຖະບານກາງອອກຈາກ REIT ນີ້

ສຸດທ້າຍ, Federal Realty Trust (FRT) ເປັນ REIT ທີ່ສຸມໃສ່ການຂາຍຍ່ອຍຊັ້ນນໍາທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງ, ພັດທະນາ, ແລະປັບປຸງສູນການຄ້າໃນຕະຫລາດແຄມທະເລທີ່ມີລາຍໄດ້ສູງ, ປະຊາກອນຫນາແຫນ້ນໃນສະຫະລັດ, ຕະຫຼາດເຫຼົ່ານີ້ມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະຊ່ວຍໃຫ້ FRT ສ້າງຜົນໄດ້ຮັບໃນໄລຍະຍາວຍ້ອນລາຍໄດ້ທີ່ເຂັ້ມແຂງແລະແນວໂນ້ມການຂະຫຍາຍຕົວຂອງປະຊາກອນ. .

ມີຫຼາຍກວ່າ 3,100 ຜູ້ເຊົ່າໃນຫຼາຍກວ່າ 105 ຊັບສິນແລະບໍ່ມີຜູ້ເຊົ່າຄົນດຽວທີ່ສະຫນອງເຖິງ 3% ຂອງຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານປະຈໍາປີຂອງຕົນ, FRT ແມ່ນ insulated ດີຕໍ່ກັບການລົ້ມລະລາຍຂອງຮ້ານຂາຍຍ່ອຍທີ່ອາດຈະພັດທະນາຍ້ອນວ່າອີຄອມເມີຊຍັງສືບຕໍ່ເຕີບໂຕແລະການຫຼຸດລົງໃນອະນາຄົດທີ່ອາດຈະເຮັດໃຫ້ຜູ້ຄ້າປີກເສຍຫາຍ. ແລະເຈົ້າຂອງເຮືອນຂອງພວກເຂົາ.

ນອກເຫນືອຈາກຄວາມເຂັ້ມຂົ້ນຂອງມັນໃນຕະຫຼາດທີ່ມີລາຍໄດ້ທີ່ເອື້ອອໍານວຍແລະທ່າອ່ຽງຂອງປະຊາກອນ, FRT ຍັງສ້າງມູນຄ່າສໍາລັບຜູ້ຖືຫຸ້ນໂດຍການໃຊ້ໃບດຸ່ນດ່ຽງ A-rated ທີ່ເຂັ້ມແຂງຂອງຕົນເພື່ອລົງທຶນໃນຊັບສິນໃນປະຈຸບັນແລະໃຫມ່ໃນອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຫນ້າສົນໃຈ. ນອກເຫນືອຈາກການຊຸກຍູ້ການເຕີບໂຕຂອງລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າ, ການລົງທຶນເຫຼົ່ານີ້ຍັງຮັກສາຊັບສິນຂອງຕົນສົດແລະດຶງດູດຜູ້ເຊົ່າແລະຜູ້ຊື້ຢ່າງດຽວກັນ, ເສີມສ້າງຕໍາແຫນ່ງການແຂ່ງຂັນຂອງພວກເຂົາຕື່ມອີກ.

ໃນຂະນະທີ່ແນ່ນອນວ່າບໍ່ແມ່ນຫຼັກຖານສະແດງການຖົດຖອຍ, FRT ປະຕິບັດໄດ້ດີໃນໄລຍະເສດຖະກິດຖົດຖອຍຄັ້ງສຸດທ້າຍແລະອາດຈະເຮັດແນວນັ້ນອີກເທື່ອຫນຶ່ງໃນລະຫວ່າງການຖົດຖອຍຕໍ່ໄປເນື່ອງຈາກຄວາມຫຼາກຫຼາຍ, ຄວາມເຂັ້ມແຂງຂອງຕະຫຼາດແລະຄຸນນະພາບຂອງຜູ້ເຊົ່າແລະຄຸນສົມບັດຂອງມັນ. ໃນ​ການ​ຖົດ​ຖອຍ​ຄັ້ງ​ໃຫຍ່​ສຸດ​ທ້າຍ, FFO-per-share ຂອງ​ຕົນ​ໄດ້​ເພີ່ມ​ຂຶ້ນ 6.4% ປີ​ຕໍ່​ປີ​ໃນ​ປີ 2008, ຫຼຸດ​ລົງ 8.8% ໃນ 2009, ແລະ​ຫຼັງ​ຈາກ​ນັ້ນ​ເພີ່ມ​ຂຶ້ນ 10.5% ໃນ​ປີ 2010. ດັ່ງ​ນັ້ນ​, ພວກ​ເຮົາ​ມີ​ຄວາມ​ຫມັ້ນ​ໃຈ​ໃນ​ການ​ສືບ​ຕໍ່​ຂອງ​ຕົນ. ອັດຕາການເຕີບໂຕຂອງເງິນປັນຜົນໃນໄລຍະຍາວ.

ສາຍທາງລຸ່ມ

ດ້ວຍຄວາມບໍ່ແນ່ນອນທາງດ້ານເສດຖະກິດຢູ່ໃນລະດັບທີ່ສູງ, ການລົງທຶນທີ່ມີລາຍຮັບທີ່ປອດໄພແລະຫນ້າສົນໃຈແມ່ນມີຄຸນຄ່າຫຼາຍກ່ວາເກົ່າສໍາລັບນັກລົງທຶນ. ດ້ວຍ REITs ທີ່ໄດ້ຮັບຜົນຕອບແທນສູງທີ່ພິສູດແລ້ວແລະມີລາຄາທີ່ດຶງດູດເຊັ່ນ ESS, O, ແລະ FRT, ນັກລົງທຶນສາມາດເຂົ້າເຖິງບາງຫຼັກຊັບອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ດີທີ່ສຸດ, ທີມງານຄຸ້ມຄອງ, ແລະຮູບແບບທຸລະກິດໃນໂລກທີ່ຄວນຈະສືບຕໍ່ເຮັດໃຫ້ລາຍໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນສໍາລັບຫຼາຍໆຄົນ. ປີຂ້າງຫນ້າ.