3 ຫຼັກຊັບເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນໃຫ້ຜົນຜະລິດສູງ

ໃນຂະນະທີ່ຫຸ້ນສ່ວນເງິນປັນຜົນສ່ວນໃຫຍ່ຈ່າຍເງິນປັນຜົນເປັນປະຈໍາໄຕມາດ, ມີບາງຮຸ້ນທີ່ຈ່າຍເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນ.

ສິ່ງທີ່ດີກ່ຽວກັບການຊໍາລະເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນແມ່ນວ່າພວກເຂົາມາເລື້ອຍໆຫຼາຍກ່ວາເງິນປັນຜົນປະຈໍາໄຕມາດແລະດັ່ງນັ້ນຈຶ່ງສາມາດເຮັດໃຫ້ກະແສເງິນສົດປະຈໍາເດືອນຂອງພະນັກງານບໍານານໄດ້ສອດຄ່ອງຫຼາຍ.

ນອກຈາກນັ້ນ, ພວກເຂົາເຈົ້າສະຫນອງການຊຸກຍູ້ທາງດ້ານຈິດໃຈເລື້ອຍໆເລື້ອຍໆໃຫ້ແກ່ນັກລົງທຶນໃນລະຫວ່າງຕະຫຼາດຫຼຸດລົງໂດຍການໃຫ້ພວກເຂົາມີກະແສເງິນສົດປະຈໍາເດືອນ. ດັ່ງນັ້ນ, ນັກລົງທຶນອາດຈະມີໂອກາດຫນ້ອຍທີ່ຈະຂາຍໃນເວລາທີ່ບໍ່ເຫມາະສົມໃນເວລາທີ່ຖືຫຸ້ນເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນແທນທີ່ຈະເປັນຫຼັກຊັບເງິນປັນຜົນປະຈໍາໄຕມາດຫຼືແມ້ກະທັ້ງຫຼັກຊັບທີ່ບໍ່ມີເງິນປັນຜົນໃດໆ.

ຂ້າງລຸ່ມນີ້, ພວກເຮົາຈະປຶກສາຫາລືສາມຫຼັກຊັບເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນທີ່ມີຜົນຜະລິດທີ່ຫນ້າສົນໃຈ.

ຖ້າ​ຫາກ​ວ່າ​ມັນ​ສາ​ມາດ​ເຮັດ​ໃຫ້​ມັນ​ມີ ...

SL Green Realty Corp. (SLG) ແມ່ນຄວາມໄວ້ວາງໃຈໃນການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ (REIT) ທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ດີທີ່ສຸດບາງອັນຂອງແມນຮັດຕັນ. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ມັນແມ່ນເຈົ້າຂອງຫ້ອງການທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດຂອງ Manhattan. ຊັບສິນຂອງມັນໂດຍທົ່ວໄປແມ່ນຕ້ອງການສູງໂດຍບໍລິສັດບໍລິການດ້ານເທັກໂນໂລຍີ ແລະການເງິນ ເນື່ອງຈາກສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກທີ່ໜ້າສົນໃຈ ແລະຈຸດສູນກາງຍຸດທະສາດຢູ່ໃນໃຈກາງທຸລະກິດຂອງນະຄອນນິວຢອກ.

ໃນຂະນະທີ່ລາຄາຫຼັກຊັບໄດ້ຖືກຫຼຸດລົງໃນບໍ່ດົນມານີ້, ມັນຍັງສືບຕໍ່ສ້າງການເຕີບໂຕທາງອິນຊີ. ລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິຂອງຮ້ານດຽວກັນຂອງ SLG ເພີ່ມຂຶ້ນ 3.3% ເມື່ອທຽບໃສ່ປີໃນ Q4, ໃນຂະນະທີ່ການຄອບຄອງຍັງແຂງຢູ່ທີ່ 91.2%. ປະຈຸບັນ, ບໍລິສັດໄດ້ສວຍໂອກາດຂາຍຊັບສິນບາງສ່ວນຂອງຕົນ ແລະນຳໃຊ້ເງິນທີ່ໄດ້ຈາກການຖອນໃບດຸ່ນດ່ຽງ ແລະຊື້ຫຸ້ນສ່ວນຫຼຸດຢ່າງເລິກເຊິ່ງຄືນ.

ກ້າວໄປຂ້າງໜ້າ, ພວກເຮົາເຊື່ອວ່າອັດຕາການຄອບຄອງ ແລະຄ່າເຊົ່າຂອງ SLG ອາດຈະຟື້ນຕົວຍ້ອນການລະບາດຂອງພະຍາດໂຄວິດ-19 ແລະການປິດລ້ອມເມືອງນິວຢອກທີ່ຮຸນແຮງຈະຫາຍໄປ. ເມື່ອລວມກັບການຊື້ຄືນຮຸ້ນທີ່ຮຸກຮານຢ່າງຍຸຕິທໍາ, ພວກເຮົາຄິດວ່າ SLG ສາມາດເຕີບໂຕ FFO ຂອງຕົນ (ກອງທຶນຈາກການດໍາເນີນງານ) ຕໍ່ຮຸ້ນຢູ່ທີ່ 5% CAGR ໃນເຄິ່ງທົດສະວັດຂ້າງຫນ້າ.

ໃນຂະນະທີ່ SLG ກັບຄືນສູ່ FFO ຕໍ່ການເຕີບໂຕຂອງຮຸ້ນ, ເງິນປັນຜົນທີ່ຕັດລົງເມື່ອໄວໆມານີ້ຄວນຈະສືບຕໍ່ການເຕີບໂຕເຊັ່ນດຽວກັນ. ດີທີ່ສຸດ, ສ່ວນຫຼຸດລາຄາຕໍ່ NAV ອັນໃຫຍ່ຫຼວງກໍ່ຄວນຈະເລີ່ມປິດລົງ. ເມື່ອລວມເອົາການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ສໍາຄັນຕໍ່ການຂະຫຍາຍຕົວທີ່ມີຕົວເລກກາງດຽວຕໍ່ປີ FFO ຕໍ່ຮຸ້ນແລະຜົນຜະລິດເງິນປັນຜົນ 8% ໃນປະຈຸບັນ, SLG ເບິ່ງຄືວ່າເປັນຜູ້ສະຫມັກທີ່ມີແນວໂນ້ມສູງສໍາລັບການປະຕິບັດຜົນຕອບແທນທັງຫມົດໃນໄລຍະຍາວສອງຕົວເລກ.

ຄວາມສ່ຽງຕົ້ນຕໍສໍາລັບ thesis ການລົງທຶນແມ່ນວ່າໃບດຸ່ນດ່ຽງຂອງ SLG ແມ່ນຂ້ອນຂ້າງຫຼາຍ leveraged ແລະອັດຕາ cap ກໍາລັງເລີ່ມມາພາຍໃຕ້ຄວາມກົດດັນເນື່ອງຈາກອັດຕາດອກເບ້ຍເພີ່ມຂຶ້ນ. ຖ້າອັດຕາ caps ສືບຕໍ່ເພີ່ມຂຶ້ນແລະ SLG ບໍ່ໄດ້ຫຼຸດລົງອັດຕາສ່ວນ leverage ຂອງຕົນໃນໄວໆນີ້, ມັນສາມາດຊອກຫາຊ່ອງຫວ່າງລາຄາຕໍ່ NAV ຂອງມັນຫາຍໄປຢ່າງໄວວາແລະຮຸ້ນຂອງມັນອາດຈະບໍ່ມີມູນຄ່າຕໍ່າເກີນໄປ.

ທີ່ເວົ້າວ່າ, ທ່າແຮງການກັບຄືນທັງຫມົດຍັງອາດຈະມີຄວາມດຶງດູດໃຈໃນເວລາທີ່ສົມທົບເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນສູງກັບຄວາມສົດໃສດ້ານການຂະຫຍາຍຕົວ.

REIT ທີ່ມີຂະຫນາດມະຫາສານ

Realty Income Corp. (O) ເປັນ REIT ເຊົ່າສຸດທິ triple ຊັ້ນນໍາທີ່ມີຂະຫນາດມະຫາສານ. ມັນມີມູນຄ່າວິສາຫະກິດ 59 ຕື້ໂດລາແລະເປັນເຈົ້າຂອງ 11,733 ຊັບສິນທີ່ໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າ 1,147 ຄົນ.

ການເຊົ່າ O's ແມ່ນໂຄງສ້າງແບບອະນຸລັກຫຼາຍກັບຜູ້ເຊົ່າສົມມຸດວ່າເກືອບທັງຫມົດຂອງການດໍາເນີນງານແລະລາຍຈ່າຍທຶນຄຽງຄູ່ກັບເງື່ອນໄຂການເຊົ່າ 10+ ປີທີ່ມັກຈະມີການປົກປ້ອງການລົ້ມລະລາຍແລະມີການສ້ອມແຊມຄ່າເຊົ່າຕາມສັນຍາໃນແຕ່ລະປີ. ປະຈຸບັນ O ມີໄລຍະເວລາການເຊົ່າສະເລ່ຍທີ່ມີນ້ໍາຫນັກ 8.8 ປີທີ່ຈະຫມົດອາຍຸແລະສ້າງ 43% ຂອງຄ່າເຊົ່າຂອງຕົນຈາກຜູ້ເຊົ່າລະດັບການລົງທຶນ, ເຮັດໃຫ້ມັນມີຄວາມຫມັ້ນຄົງແລະເຫັນໄດ້ຊັດເຈນກ່ຽວກັບກະແສເງິນສົດ.

ໃບດຸ່ນດ່ຽງຂອງມັນຍັງຂ້ອນຂ້າງແຂງແຮງ, ຕາມຫຼັກຖານໂດຍການຈັດອັນດັບສິນເຊື່ອຂອງຕົນ. O ມີໄລຍະເວລາສະເລ່ຍທີ່ມີນ້ໍາຫນັກ 6.3 ປີຈົນເຖິງການຄົບຊຸດສໍາລັບບັນທຶກແລະພັນທະບັດ, ອັດຕາສ່ວນການຄຸ້ມຄອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄົງທີ່ 5.5x, ອັດຕາສ່ວນ leverage ຂອງ 5.2x, ແລະສະພາບຄ່ອງຫຼາຍກວ່າ $ 2.5 ຕື້. ດັ່ງນັ້ນ, ມັນມີຄວາມສ່ຽງຫນ້ອຍທີ່ຈະປະສົບກັບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກທາງດ້ານການເງິນສໍາລັບອະນາຄົດທີ່ຄາດໄວ້.

ສຸດທ້າຍ, ແຕ່ບໍ່ໄດ້ຢ່າງຫນ້ອຍ, ບັນທຶກການຕິດຕາມເງິນປັນຜົນແລະ profile ຂອງຕົນຍັງຄົງຢູ່ໃນຄວາມສອດຄ່ອງທີ່ສຸດແລະຄາດຄະເນໃນຕະຫຼາດຫຼັກຊັບທັງຫມົດ. ຂໍຂອບໃຈກັບຮູບແບບທຸລະກິດທີ່ມີໂຄງສ້າງແບບອະນຸລັກແລະຕາຕະລາງການດຸ່ນດ່ຽງ, O ໄດ້ເຕີບໂຕເງິນປັນຜົນຂອງຕົນເປັນ 27 ປີຕິດຕໍ່ກັນ, ໃນຂະນະທີ່ຍັງສົ່ງຜົນຕອບແທນທັງຫມົດຂອງຕະຫຼາດ.

ເບິ່ງໄປຂ້າງຫນ້າ, ເງິນປັນຜົນຂອງ O ຍັງຄົງປອດໄພຫຼາຍກັບການຄຸ້ມຄອງກະແສເງິນສົດທີ່ເຂັ້ມແຂງ. ນອກຈາກນັ້ນ, ນັກວິເຄາະຄາດວ່າເງິນປັນຜົນຕໍ່ຫຸ້ນຈະເຕີບໂຕໃນອັດຕາກາງຕົວເລກປະຈໍາປີສໍາລັບອະນາຄົດທີ່ຄາດໄວ້, ສົມທົບກັບອັດຕາຜົນຕອບແທນຂອງເງິນປັນຜົນ 4.5% ແລະການປະເມີນມູນຄ່າການຂະຫຍາຍຫຼາຍເພື່ອຊຸກຍູ້ໃຫ້ຜົນໄດ້ຮັບປະຈໍາປີທີ່ມີທ່າແຮງສອງຕົວເລກ. ເມື່ອລວມເອົາຂໍ້ມູນຄວາມສ່ຽງຕໍ່າຫຼາຍຂອງມັນ, O ເບິ່ງຄືວ່າເປັນການລົງທຶນຫຼັກຊັບປະຈໍາເດືອນທີ່ຫນ້າສົນໃຈຫຼາຍ.

ຊຸດປະຈໍາຕະກູນເງິນປັນຜົນ

Armor Residential REIT (ARR) ແມ່ນ REIT ການຈໍານອງທີ່ລົງທຶນໃນຫຼັກຊັບທີ່ສະຫນັບສະຫນູນການຈໍານອງທີ່ຢູ່ອາໄສ, ລວມທັງຫນ່ວຍງານທີ່ສະຫນັບສະຫນູນໂດຍລັດຖະບານສະຫະລັດເຊັ່ນ Fannie Mae ແລະ Freddie Mac. ບໍລິສັດຍັງລົງທຶນໃນອັດຕາຄົງທີ່, ອັດຕາປັບໄດ້ແບບປະສົມ, ແລະອັດຕາເງິນກູ້ທີ່ສາມາດປັບໄດ້ຈາກລັດຖະບານການຈໍານອງແຫ່ງຊາດຂອງລັດຖະບານ.

ຮູບແບບທຸລະກິດຂອງບໍລິສັດປະກອບດ້ວຍການອອກຫນີ້ສິນຄຽງຄູ່ກັບຮຸ້ນທີ່ມັກ ແລະ ທຶນທົ່ວໄປ ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນລົງທຶນຄືນເງິນເຂົ້າໃນເຄື່ອງມືຫນີ້ສິນທີ່ໄດ້ກ່າວມາຂ້າງເທິງ. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ມັນຈະສົ່ງຄືນສ່ວນໃຫຍ່ຂອງການແຜ່ກະຈາຍສຸດທິທີ່ມັນມີລາຍໄດ້ໃນຂະບວນການນີ້ໃຫ້ກັບຜູ້ຖືຫຸ້ນໂດຍຜ່ານເງິນປັນຜົນ.

ດັ່ງນັ້ນ, ທຸກຄັ້ງທີ່ແຜ່ຂະຫຍາຍຢ່າງກວ້າງຂວາງ, ARR ໂດຍທົ່ວໄປຈະເຫັນວ່າອັດຕາການເຕີບໂຕຂອງມັນເລັ່ງແລະຫຼັງຈາກນັ້ນເມື່ອດອກເບ້ຍແຜ່ຂະຫຍາຍແຫນ້ນ, ມັນເຫັນວ່າລາຍໄດ້ຂອງມັນຫຼຸດລົງ. ອັນນີ້ໄດ້ເຮັດໃຫ້ລາຍໄດ້ຕໍ່ຮຸ້ນທີ່ເໜັງຕີງຫຼາຍ ແລະເງິນປັນຜົນຕໍ່ຮຸ້ນຕໍ່ບັນທຶກການຕິດຕາມຄວາມໄວ້ວາງໃຈ. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ໃນໄລຍະຍາວເງິນປັນຜົນຕໍ່ຫຸ້ນຂອງຕົນໄດ້ຫຼຸດລົງຢ່າງຫຼວງຫຼາຍເນື່ອງຈາກວ່າອັດຕາດອກເບ້ຍແຜ່ກະຈາຍໂດຍທົ່ວໄປໄດ້ໄປໃນທິດທາງລົບສໍາລັບຄວາມໄວ້ວາງໃຈແລະອັດຕາສ່ວນການຈ່າຍເງິນສູງຂອງມັນເຮັດໃຫ້ຂອບຂອງຄວາມປອດໄພຫນ້ອຍ.

ດັ່ງນັ້ນ, ໃນຂະນະທີ່ການຈ່າຍເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນໃນປະຈຸບັນເບິ່ງຄືວ່າມີຄວາມຫນ້າສົນໃຈຫຼາຍກັບຜົນຜະລິດປະຈໍາປີ 19.4%, ນັກລົງທຶນຄວນຈື່ໄວ້ວ່າເງິນປັນຜົນແມ່ນຂຶ້ນກັບການເຄື່ອນໄຫວອັດຕາດອກເບ້ຍສູງ. ດັ່ງນັ້ນ, ARR ແມ່ນການລົງທຶນທີ່ຄາດເດົາຫຼາຍກວ່າການລວບລວມຄວາມຮັ່ງມີໃນໄລຍະຍາວ, ດັ່ງນັ້ນນັກລົງທຶນຄວນຈື່ໄວ້ວ່າໃນເວລາທີ່ຕັດສິນໃຈວ່າຈະຊື້ຮຸ້ນໃນນັ້ນ.

ຄວາມຄິດສຸດທ້າຍ

ສໍາລັບຜູ້ກິນເບັ້ຍບໍານານທີ່ຊອກຫາທຶນໃນການດໍາລົງຊີວິດປະຈໍາເດືອນຂອງເຂົາເຈົ້າ, ຫຼັກຊັບເງິນປັນຜົນປະຈໍາເດືອນສາມາດເປັນເຄື່ອງມືທີ່ດີ. ທີ່ເວົ້າວ່າ, ພຽງແຕ່ຍ້ອນວ່າເງິນປັນຜົນແມ່ນຫນ້າສົນໃຈແລະຖືກຈ່າຍເປັນປະຈໍາເດືອນບໍ່ໄດ້ເຮັດໃຫ້ມັນເຫມາະສໍາລັບຫຼັກຊັບອັດຕະໂນມັດ.

ດ້ວຍ O, ທ່ານຈະໄດ້ຮັບຜົນຕອບແທນຂອງເງິນປັນຜົນຕ່ໍາເລັກນ້ອຍຢູ່ທີ່ 4.5%, ແຕ່ມັນຈະມີຄວາມຫນ້າເຊື່ອຖືຫຼາຍແລະອາດຈະເຕີບໂຕໃນໄລຍະເວລາ.

ດ້ວຍ SLG, ທ່ານໄດ້ຮັບຜົນຜະລິດເງິນປັນຜົນທີ່ດຶງດູດ 8% ມີຄວາມສ່ຽງຫຼາຍກ່ວາທີ່ເຈົ້າຈະກັບ O. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ມີໂອກາດທີ່ເຫມາະສົມທີ່ມັນຈະມີຄວາມຍືນຍົງສໍາລັບອະນາຄົດທີ່ຄາດໄວ້ຈາກລະດັບປະຈຸບັນແລະອາດຈະເຕີບໂຕໃນໄລຍະເວລາ.

ສຸດທ້າຍ, ດ້ວຍ ARR ທ່ານໄດ້ຮັບຜົນກໍາໄລເງິນປັນຜົນທີ່ຫນ້າສົນໃຈທີ່ສຸດຂອງສາມຢູ່ທີ່ 19.4%. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ເນື່ອງຈາກລັກສະນະການຄາດເດົາແລະການເຫນັງຕີງຂອງຮູບແບບທຸລະກິດ, ເງິນປັນຜົນນີ້ແມ່ນສິ່ງໃດກໍ່ຕາມທີ່ຫນ້າເຊື່ອຖືແລະນັກລົງທຶນຄວນຄາດຫວັງວ່າມັນຈະຖືກຕັດໃນບາງຈຸດໃນອະນາຄົດ.