ວິ​ທີ​ການ​ໃຫ້​ມູນ​ຄ່າ​ການ​ລົງ​ທຶນ​ອະ​ສັງ​ຫາ​ລິ​ມະ​ຊັບ​

ວິທີການສໍາລັບການວິເຄາະມູນຄ່າຂອງການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນຄ້າຍຄືກັນກັບການນໍາໃຊ້ໃນການວິເຄາະພື້ນຖານຂອງຫຼັກຊັບ. ເນື່ອງຈາກວ່າການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບໂດຍປົກກະຕິບໍ່ແມ່ນການຄ້າໄລຍະສັ້ນ, ການວິເຄາະກະແສເງິນສົດ, ແລະອັດຕາຜົນຕອບແທນຕໍ່ມາ, ແມ່ນສໍາຄັນຕໍ່ການບັນລຸເປົ້າຫມາຍຂອງການລົງທຶນທີ່ມີກໍາໄລ.

ເພື່ອຜົນກໍາໄລ, ນັກລົງທຶນຕ້ອງຮູ້ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າຂອງອະສັງຫາລິມະສັບແລະເຮັດການຄາດເດົາທີ່ມີການສຶກສາກ່ຽວກັບວ່າແຕ່ລະຄົນຈະສ້າງກໍາໄລຫຼາຍປານໃດ, ບໍ່ວ່າຈະເປັນການແຂງຄ່າຂອງຊັບສິນ, ລາຍໄດ້ຈາກຄ່າເຊົ່າ, ຫຼືທັງສອງຢ່າງ. ການປະເມີນມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ຖືກຕ້ອງສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ນັກລົງທຶນຕັດສິນໃຈໄດ້ດີຂຶ້ນເມື່ອເວົ້າເຖິງການຊື້-ຂາຍຊັບສິນ.

ການປະເມີນມູນຄ່າຮຸ້ນໂດຍທົ່ວໄປແມ່ນດໍາເນີນໂດຍຜ່ານສອງວິທີການພື້ນຖານ: ມູນຄ່າຢ່າງແທ້ຈິງແລະມູນຄ່າທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ. ດຽວກັນນີ້ແມ່ນຄວາມຈິງສໍາລັບການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນອະສັງຫາລິມະສັບ.

ສ່ວນຫຼຸດລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິໃນອະນາຄົດ (NOI) ໂດຍອັດຕາສ່ວນຫຼຸດທີ່ເຫມາະສົມສໍາລັບອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນຄ້າຍຄືກັບການປະເມີນມູນຄ່າການໄຫຼວຽນຂອງເງິນສົດ (DCF) ສ່ວນຫຼຸດສໍາລັບຫຼັກຊັບ. ໃນຂະນະດຽວກັນ, ການລວມຕົວແບບຕົວຄູນລາຍໄດ້ລວມໃນອະສັງຫາລິມະຊັບແມ່ນປຽບທຽບກັບການປະເມີນມູນຄ່າສົມທຽບກັບຫຼັກຊັບ. ຂ້າງລຸ່ມນີ້, ພວກເຮົາຈະພິຈາລະນາວິທີການໃຫ້ມູນຄ່າຊັບສິນອະສັງຫາລິມະສັບໂດຍໃຊ້ວິທີການເຫຼົ່ານີ້.

ອັດ​ຕາ​ຕົວ​ພິມ​ໃຫຍ່

ຫນຶ່ງໃນສົມມຸດຕິຖານທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດທີ່ນັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບເຮັດໃນເວລາທີ່ປະຕິບັດການປະເມີນມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນການເລືອກອັດຕາທຶນທີ່ເຫມາະສົມ, ເຊິ່ງເອີ້ນກັນວ່າອັດຕາຫລວງ.

ອັດຕາທຶນນິຍົມແມ່ນອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການຂອງອະສັງຫາລິມະສັບ, ສຸດທິຂອງການແຂງຄ່າ, ຫຼືຄ່າເສື່ອມລາຄາ. ເວົ້າງ່າຍໆ, ມັນແມ່ນອັດຕາທີ່ໃຊ້ກັບ NOI ເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າປະຈຸບັນຂອງຊັບສິນ.

ຕົວຢ່າງ, ສົມມຸດວ່າຊັບສິນຄາດວ່າຈະສ້າງ NOI ຂອງ 1 ລ້ານໂດລາໃນສິບປີຂ້າງຫນ້າ. ຖ້າມັນຖືກຫຼຸດອັດຕາທຶນເປັນ 14%, ມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນຈະເປັນ:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{ມູນຄ່າຕະຫຼາດ}=\text{ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການສຸດທິ}/ {\text{caprate}}\end{aligned}$'' '"$7,142,857(0.14$1,000,000'' '")ບ່ອນທີ່:ມູນ​ຄ່າ​ຕະ​ຫຼາດ=ລາຍຮັບການດໍາເນີນງານສຸດທິ/ອັດຕາດອກເບ້ຍ'' '"

ມູນຄ່າຕະຫຼາດ 7,142,857 ໂດລາແມ່ນເປັນຂໍ້ຕົກລົງທີ່ດີຖ້າຊັບສິນຂາຍໃນລາຄາ 6.5 ລ້ານໂດລາ. ແຕ່​ວ່າ​ມັນ​ເປັນ​ການ​ຕົກ​ທີ່​ບໍ່​ດີ​ຖ້າ​ຫາກ​ວ່າ​ລາ​ຄາ​ຂາຍ​ແມ່ນ $8 ລ້ານ​.

ການກໍານົດອັດຕາທຶນນິຍົມແມ່ນຫນຶ່ງໃນຕົວຊີ້ບອກທີ່ສໍາຄັນທີ່ໃຊ້ໃນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ສ້າງລາຍໄດ້. ເຖິງແມ່ນວ່າມັນມີຄວາມຊັບຊ້ອນຫຼາຍກ່ວາການຄິດໄລ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສະເລ່ຍນ້ໍາຫນັກ (WACC) ຂອງບໍລິສັດ, ມີຫຼາຍວິທີການທີ່ນັກລົງທຶນສາມາດນໍາໃຊ້ເພື່ອຊອກຫາອັດຕາການລົງທຶນທີ່ເຫມາະສົມ, ລວມທັງດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້:

• ວິທີການສ້າງ
• ວິທີການຂຸດຄົ້ນຕະຫຼາດ
• ວິທີການລົງທຶນຂອງວົງເງິນ

ວິທີການສ້າງ

ວິທີການທົ່ວໄປຫນຶ່ງໃນການຄິດໄລ່ອັດຕາຫລວງແມ່ນວິທີການສ້າງ. ເລີ່ມຕົ້ນດ້ວຍອັດຕາດອກເບ້ຍ ແລະເພີ່ມສິ່ງຕໍ່ໄປນີ້:

1. ຄ່າປະກັນໄພສະພາບຄ່ອງທີ່ເໝາະສົມ - ເກີດຂຶ້ນຍ້ອນລັກສະນະທີ່ບໍ່ມີສະພາບຄ່ອງຂອງອະສັງຫາລິມະຊັບ
2. Recapture premium — ບັນ​ຊີ​ສໍາ​ລັບ​ການ​ແຂງ​ຄ່າ​ທີ່​ດິນ​ສຸດ​ທິ​
3. ຄ່າປະກັນໄພຄວາມສ່ຽງ - ເປີດເຜີຍຄວາມສ່ຽງໂດຍລວມຂອງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ

ອັດຕາດອກເບ້ຍ 6%, ອັດຕາເງິນເຟີ້ 1.5%, ອັດຕາຄ່າປະກັນໄພຄືນ 1.5%, ແລະອັດຕາຄວາມສ່ຽງ 2.5%, ອັດຕາທຶນຮອນຂອງຊັບສິນຫຼັກຊັບແມ່ນ 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%. %). ຖ້າລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິແມ່ນ $200,000, ມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນແມ່ນ $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

ມັນກົງໄປກົງມາຫຼາຍທີ່ຈະປະຕິບັດການຄິດໄລ່ນີ້. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຄວາມສັບສົນແມ່ນຢູ່ໃນການປະເມີນການຄາດຄະເນທີ່ຖືກຕ້ອງສໍາລັບອົງປະກອບສ່ວນບຸກຄົນຂອງອັດຕາທຶນນິຍົມ, ເຊິ່ງອາດຈະເປັນສິ່ງທ້າທາຍ. ປະໂຫຍດຂອງວິທີການກໍ່ສ້າງແມ່ນວ່າມັນພະຍາຍາມກໍານົດແລະວັດແທກອົງປະກອບສ່ວນບຸກຄົນຂອງອັດຕາສ່ວນຫຼຸດຢ່າງຖືກຕ້ອງ.

ວິທີການຕະຫຼາດ - ການສະກັດເອົາ

ວິທີການຂຸດຄົ້ນຕະຫຼາດສົມມຸດວ່າມີ NOI ໃນປະຈຸບັນ, ພ້ອມທີ່ຈະຂາຍແລະຂໍ້ມູນລາຄາຂາຍໃນຊັບສິນທີ່ສ້າງລາຍຮັບທີ່ສົມທຽບ. ປະໂຫຍດຂອງວິທີການຂຸດຄົ້ນຕະຫຼາດແມ່ນວ່າອັດຕາທຶນນິຍົມເຮັດໃຫ້ການລົງທືນຂອງລາຍໄດ້ໂດຍກົງມີຄວາມຫມາຍຫຼາຍ.

ມັນຂ້ອນຂ້າງງ່າຍດາຍທີ່ຈະກໍານົດອັດຕາທຶນນິຍົມ. ສົມມຸດວ່ານັກລົງທຶນອາດຈະຊື້ບ່ອນຈອດລົດທີ່ຄາດວ່າຈະສ້າງລາຍໄດ້ 500,000 ໂດລາໃນ NOI. ໃນເຂດດັ່ງກ່າວ, ມີບ່ອນຈອດລົດທີ່ສ້າງລາຍຮັບທຽບເທົ່າທີ່ມີຢູ່ສາມບ່ອນຄື:

• ບ່ອນຈອດລົດ 1 ມີ NOI ຂອງ $250,000 ແລະລາຄາຂາຍ $3 ລ້ານ. ອັດຕາທຶນນິຍົມແມ່ນ 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• ບ່ອນຈອດລົດ 2 ມີ NOI ຂອງ $400,000 ແລະລາຄາຂາຍ $3.95 ລ້ານ. ອັດຕາທຶນນິຍົມແມ່ນ 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• ບ່ອນຈອດລົດ 3 ມີ NOI ຂອງ $185,000 ແລະລາຄາຂາຍ $2 ລ້ານ. ອັດຕາທຶນນິຍົມແມ່ນ 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

ການເອົາອັດຕາຄ່າສະເລ່ຍຂອງຊັບສິນທີ່ສົມທຽບກັນສາມອັນນີ້ອັດຕາທຶນຮອນໂດຍລວມຂອງ 9.24% ຈະເປັນຕົວແທນທີ່ສົມເຫດສົມຜົນຂອງຕະຫຼາດ. ການນໍາໃຊ້ອັດຕາການລົງທຶນນີ້, ນັກລົງທຶນສາມາດກໍານົດມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນທີ່ເຂົາເຈົ້າກໍາລັງພິຈາລະນາ. ມູນຄ່າຂອງໂອກາດການລົງທຶນບ່ອນຈອດລົດແມ່ນ $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

ວິທີການລົງທຶນຂອງແຖບ

ດ້ວຍວິທີການລົງທຶນຂອງວົງເງິນ, ອັດຕາທຶນນິຍົມແມ່ນຄຳນວນໂດຍໃຊ້ອັດຕາດອກເບ້ຍບຸກຄົນສຳລັບຊັບສິນທີ່ໃຊ້ທັງໜີ້ສິນ ແລະທຶນຮອນ. ປະໂຫຍດຂອງວິທີການນີ້ແມ່ນວ່າມັນເປັນອັດຕາການລົງທຶນທີ່ເຫມາະສົມທີ່ສຸດສໍາລັບການລົງທືນອະສັງຫາລິມະສັບທາງດ້ານການເງິນ.

ຂັ້ນຕອນທໍາອິດແມ່ນການຄິດໄລ່ປັດໄຈກອງທຶນຫລົ້ມຈົມ. ນີ້ແມ່ນເປີເຊັນທີ່ຕ້ອງໄດ້ກໍານົດໄວ້ແຕ່ລະໄລຍະເພື່ອໃຫ້ມີຈໍານວນທີ່ແນ່ນອນຢູ່ໃນຈຸດໃນອະນາຄົດ. ສົມມຸດວ່າຊັບສິນທີ່ມີ NOI 950,000 ໂດລາແມ່ນໄດ້ຮັບທຶນ 50%, ໃຊ້ຫນີ້ສິນໃນອັດຕາດອກເບ້ຍ 7% ເພື່ອຕັດຊໍາລະໃນໄລຍະ 15 ປີ. ສ່ວນທີ່ເຫຼືອແມ່ນຈ່າຍໃຫ້ກັບທຶນໃນອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການຂອງ 10%. ປັດໄຈກອງທຶນຫລົ້ມຈົມຈະຖືກຄິດໄລ່ເປັນ:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{ປັດໄຈກອງທຶນທີ່ຈົມ}\\ &i=\text{ອັດຕາດອກເບ້ຍແຕ່ລະໄລຍະ, ມັກຈະສະແດງອອກເປັນ}\\&\phantom{i=}\text{ອັດຕາເປີເຊັນປະຈໍາປີ}\\&n=\text{ຈໍານວນໄລຍະເວລາ, ມັກຈະສະແດງອອກເປັນປີ}\end{aligned }$'' '"SFF=(1+i)n-1i'' '"ບ່ອນທີ່:SFF=ປັດໄຈກອງທຶນຫລົ້ມຈົມi=ອັດຕາດອກເບ້ຍແຕ່ລະໄລຍະ, ມັກຈະສະແດງອອກເປັນi=ອັດ​ຕາ​ສ່ວນ​ປະ​ຈໍາ​ປີ​'' '"

ການສຽບຕົວເລກ, ພວກເຮົາໄດ້ຮັບ:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

ນີ້ຄິດໄລ່ເຖິງ 3.98%. ອັດຕາທີ່ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຕ້ອງຈ່າຍເທົ່າກັບປັດໄຈກອງທຶນທີ່ຈົມລົງນີ້ ບວກ ອັດຕາດອກເບ້ຍ. ໃນຕົວຢ່າງນີ້, ນີ້ອອກມາເຖິງ 10.98% (0.07 + 0.0398).

ດັ່ງນັ້ນ, ອັດຕາສະເລ່ຍທີ່ມີນ້ໍາຫນັກ, ຫຼືອັດຕາການລົງທຶນໂດຍລວມ, ການນໍາໃຊ້ນ້ໍາຫນັກ 50% ສໍາລັບຫນີ້ສິນແລະ 50% ນ້ໍາຫນັກສໍາລັບທຶນແມ່ນ:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

ດັ່ງນັ້ນ, ມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນແມ່ນ:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າ

ຮູບແບບການປະເມີນມູນຄ່າຢ່າງແທ້ຈິງກໍານົດມູນຄ່າປະຈຸບັນຂອງກະແສເງິນສົດທີ່ເຂົ້າມາໃນອະນາຄົດເພື່ອໃຫ້ໄດ້ມູນຄ່າພາຍໃນຂອງຊັບສິນ. ວິທີການທົ່ວໄປທີ່ສຸດແມ່ນຮູບແບບສ່ວນຫຼຸດເງິນປັນຜົນ (DDM) ແລະເຕັກນິກການຫຼຸດກະແສເງິນສົດ (DCF).

ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ວິທີການມູນຄ່າທີ່ກ່ຽວຂ້ອງແນະນໍາວ່າສອງຫຼັກຊັບທີ່ສົມທຽບກັນຄວນຈະມີລາຄາທີ່ຄ້າຍຄືກັນຕາມລາຍຮັບຂອງພວກເຂົາ. ອັດຕາສ່ວນເຊັ່ນ: ລາຄາຕໍ່ລາຍໄດ້ (P/E) ແລະລາຄາຕໍ່ການຂາຍແມ່ນປຽບທຽບກັບບໍລິສັດອື່ນໃນອຸດສາຫະກໍາດຽວກັນເພື່ອກໍານົດວ່າຫຼັກຊັບແມ່ນຕໍ່າກວ່າຫຼືເກີນມູນຄ່າ.

ເຊັ່ນດຽວກັນກັບການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນ, ການວິເຄາະການປະເມີນມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະສັບຄວນປະຕິບັດທັງສອງຂັ້ນຕອນເພື່ອກໍານົດຂອບເຂດຂອງມູນຄ່າທີ່ເປັນໄປໄດ້.

ສ່ວນຫຼຸດ Future NOI

ສູດການຄິດໄລ່ມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະຊັບໂດຍອີງໃສ່ລາຍໄດ້ສຸດທິຂອງສ່ວນຫຼຸດແມ່ນ:

$\begin{aligned}&\text{ມູນຄ່າຕະຫຼາດ}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{where:}\\&NOI=\text{ລາຍໄດ້ປະຕິບັດການສຸດທິ} \\&r=\text{ອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການຂອງຊັບສິນອະສັງຫາລິມະຊັບ}\\&g=\text{ອັດຕາການເຕີບໂຕຂອງ }NOI\\&R=\text{ອັດຕາເງິນທຶນ }(rg)\end{aligned}$'' '"ມູນ​ຄ່າ​ຕະ​ຫຼາດ=r-gNOI1'' '"'' '"=RNOI1'' '"'' '"ບ່ອນທີ່:NOI=ລາຍຮັບການດໍາເນີນງານສຸດທິr=ອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການຂອງຊັບສິນອະສັງຫາລິມະສັບg=ອັດຕາການຂະຫຍາຍຕົວຂອງ NOI'' '"

NOI ສະທ້ອນເຖິງລາຍຮັບທີ່ຊັບສິນຈະສ້າງຫຼັງຈາກປັດໄຈໃນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ - ແຕ່ກ່ອນການຫັກພາສີແລະການຈ່າຍເງິນດອກເບ້ຍ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ກ່ອນທີ່ຈະຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ, ລາຍຮັບທັງຫມົດທີ່ໄດ້ຮັບຈາກການລົງທຶນຕ້ອງໄດ້ຮັບການກໍານົດ.

ລາຍຮັບການເຊົ່າທີ່ຄາດໄວ້ໃນເບື້ອງຕົ້ນສາມາດຄາດຄະເນໄດ້ໂດຍອ້າງອີງຈາກຊັບສິນທີ່ໃກ້ຄຽງກັນ. ດ້ວຍການຄົ້ນຄວ້າຕະຫຼາດທີ່ເຫມາະສົມ, ນັກລົງທຶນສາມາດກໍານົດລາຄາທີ່ຜູ້ເຊົ່າກໍາລັງຈ່າຍຢູ່ໃນພື້ນທີ່ແລະສົມມຸດວ່າການເຊົ່າທີ່ຄ້າຍຄືກັນຕໍ່ຕາແມັດສາມາດຖືກນໍາໃຊ້ກັບຊັບສິນນີ້. ການຄາດຄະເນການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຄ່າເຊົ່າແມ່ນກວມເອົາອັດຕາການເຕີບໂຕພາຍໃນສູດ.

ເນື່ອງຈາກອັດຕາການຫວ່າງງານສູງເປັນໄພຂົ່ມຂູ່ຕໍ່ຜົນຕອບແທນຂອງການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບ, ຄວນໃຊ້ການວິເຄາະຄວາມອ່ອນໄຫວ ຫຼື ການຄາດຄະເນແບບອະນຸລັກຕົວຈິງເພື່ອກໍານົດລາຍຮັບທີ່ຖືກປະຖິ້ມ ຖ້າຊັບສິນດັ່ງກ່າວບໍ່ຖືກນຳໃຊ້ຢ່າງເຕັມຄວາມສາມາດ.

ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານປະກອບມີສິ່ງທີ່ເກີດຂຶ້ນໂດຍກົງໂດຍຜ່ານການດໍາເນີນງານປະຈໍາວັນຂອງອາຄານ, ເຊັ່ນ: ການປະກັນໄພຊັບສິນ, ຄ່າທໍານຽມການຄຸ້ມຄອງ, ຄ່າທໍານຽມບໍາລຸງຮັກສາ, ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍປະໂຫຍດ. ໃຫ້ສັງເກດວ່າຄ່າເສື່ອມລາຄາບໍ່ໄດ້ລວມຢູ່ໃນການຄິດໄລ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທັງຫມົດ. ລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິຂອງຊັບສິນອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນຄ້າຍຄືກັນກັບລາຍຮັບກ່ອນດອກເບ້ຍ, ອາກອນ, ຄ່າເສື່ອມລາຄາ, ແລະການຕັດຈໍາໜ່າຍ (EBITDA).

ສ່ວນຫຼຸດ NOI ຈາກການລົງທືນອະສັງຫາລິມະຊັບໂດຍອັດຕາອັດຕຣາແມ່ນເປັນການປຽບທຽບກັບການຫຼຸດກະແສເງິນປັນຜົນໃນອະນາຄົດໂດຍອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ເໝາະສົມ, ປັບຕົວເພື່ອການເຕີບໂຕຂອງເງິນປັນຜົນ. ນັກລົງທຶນຮຸ້ນທີ່ຄຸ້ນເຄີຍກັບຮູບແບບການເຕີບໂຕຂອງເງິນປັນຜົນຄວນຈະເຫັນຄວາມຄ້າຍຄືກັນໃນທັນທີ.

ຕົວຄູນລາຍໄດ້ລວມ

ວິທີການຕົວຄູນລາຍໄດ້ລວມແມ່ນວິທີການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ກ່ຽວຂ້ອງໂດຍອີງໃສ່ສົມມຸດຕິຖານທີ່ພື້ນຖານວ່າຄຸນສົມບັດໃນພື້ນທີ່ດຽວກັນຈະຖືກປະເມີນເປັນອັດຕາສ່ວນກັບລາຍໄດ້ລວມທີ່ເຂົາເຈົ້າຊ່ວຍສ້າງ.

ດັ່ງທີ່ຊື່ຫມາຍເຖິງ, ລາຍໄດ້ລວມແມ່ນລາຍໄດ້ທັງຫມົດກ່ອນທີ່ຈະຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານໃດໆ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ອັດຕາການຫວ່າງງານຈະຕ້ອງຖືກຄາດຄະເນເພື່ອໃຫ້ໄດ້ການຄາດຄະເນລາຍໄດ້ລວມທີ່ຖືກຕ້ອງ.

ຕົວຢ່າງ, ຖ້ານັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະຊັບຊື້ອາຄານ 100,000 ຕາແມັດ, ເຂົາເຈົ້າອາດຈະກໍານົດຈາກຂໍ້ມູນຊັບສິນທີ່ສົມທຽບກັນວ່າລາຍຮັບສະເລ່ຍປະຈໍາເດືອນຕໍ່ຕາແມັດໃນບ້ານແມ່ນ $10. ເຖິງແມ່ນວ່ານັກລົງທຶນໃນເບື້ອງຕົ້ນອາດຈະສົມມຸດວ່າລາຍຮັບລວມຍອດປະຈໍາປີແມ່ນ $ 12 ລ້ານ ($ 10 x 12 ເດືອນ x 100,000 sq. ຟຸດ), ມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະມີບາງຫ້ອງຫວ່າງຢູ່ໃນອາຄານໃນເວລາໃດກໍ່ຕາມ.

ສົມມຸດວ່າມີອັດຕາວ່າງງານ 10%, ລາຍຮັບລວມຍອດຕໍ່ປີແມ່ນ $10.8 ລ້ານ (12 ລ້ານ x 90%). ວິທີການທີ່ຄ້າຍຄືກັນແມ່ນຖືກນໍາໃຊ້ກັບວິທີການລາຍຮັບຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິ, ເຊັ່ນດຽວກັນ.

ຂັ້ນຕອນຕໍ່ໄປໃນການປະເມີນມູນຄ່າຂອງຊັບສິນອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນການກໍານົດຕົວຄູນລາຍໄດ້ລວມແລະຄູນມັນດ້ວຍລາຍຮັບລວມຍອດປະຈໍາປີ. ຕົວຄູນລາຍໄດ້ລວມສາມາດພົບໄດ້ໂດຍໃຊ້ຂໍ້ມູນການຂາຍປະຫວັດສາດ. ການເບິ່ງລາຄາຂາຍຂອງຊັບສິນທີ່ສົມທຽບກັນແລະການແບ່ງສ່ວນມູນຄ່ານັ້ນໂດຍລາຍໄດ້ລວມປະຈໍາປີທີ່ຜະລິດເຮັດໃຫ້ຕົວຄູນສະເລ່ຍສໍາລັບພາກພື້ນ.

ປະເພດຂອງວິທີການປະເມີນມູນຄ່ານີ້ແມ່ນຄ້າຍຄືກັນກັບການນໍາໃຊ້ທຸລະກໍາປຽບທຽບຫຼືການຄູນມູນຄ່າຫຼັກຊັບ. ນັກວິເຄາະຫຼາຍຄົນຈະຄາດຄະເນລາຍໄດ້ຂອງບໍລິສັດແລະຄູນລາຍໄດ້ຕໍ່ຫຸ້ນ (EPS) ໂດຍອັດຕາສ່ວນ P / E ຂອງອຸດສາຫະກໍາ. ການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນສາມາດດໍາເນີນການໄດ້ໂດຍຜ່ານມາດຕະການທີ່ຄ້າຍຄືກັນ.

ອຸປະສັກໃນການປະເມີນມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະສັບ

ທັງສອງວິທີການປະເມີນມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະສັບເຫຼົ່ານີ້ເບິ່ງຄືວ່າຂ້ອນຂ້າງງ່າຍດາຍ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ໃນທາງປະຕິບັດ, ການກໍານົດມູນຄ່າຂອງຊັບສິນທີ່ສ້າງລາຍໄດ້ດ້ວຍການຄິດໄລ່ເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນສັບສົນຫຼາຍ. ກ່ອນອື່ນ ໝົດ, ມັນອາດຈະໃຊ້ເວລາຫຼາຍແລະມີຄວາມທ້າທາຍທີ່ຈະໄດ້ຮັບຂໍ້ມູນທີ່ຕ້ອງການກ່ຽວກັບສ່ວນປະກອບຂອງສູດທັງຫມົດ, ເຊັ່ນ: ລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານສຸດທິ, ຄ່າປະກັນໄພລວມຢູ່ໃນອັດຕາທຶນນິຍົມ, ແລະຂໍ້ມູນການຂາຍທຽບເທົ່າ.

ອັນທີສອງ, ແບບຈໍາລອງການປະເມີນມູນຄ່າເຫຼົ່ານີ້ບໍ່ໄດ້ເປັນປັດໄຈທີ່ເຫມາະສົມສໍາລັບການປ່ຽນແປງທີ່ສໍາຄັນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ, ເຊັ່ນວິກິດການສິນເຊື່ອຫຼືການຂະຫຍາຍຕົວຂອງອະສັງຫາລິມະສັບ. ດັ່ງນັ້ນ, ການວິເຄາະຕື່ມອີກຕ້ອງໄດ້ດໍາເນີນການຄາດຄະເນແລະປັດໄຈໃນຜົນກະທົບທີ່ເປັນໄປໄດ້ຂອງການປ່ຽນແປງຂອງຕົວແປທາງເສດຖະກິດ.

ເນື່ອງຈາກວ່າຕະຫຼາດຊັບສິນມີສະພາບຄ່ອງໜ້ອຍກວ່າ ແລະ ມີຄວາມໂປ່ງໃສກວ່າຕະຫຼາດຫຼັກຊັບ, ບາງຄັ້ງມັນຍາກທີ່ຈະໄດ້ຮັບຂໍ້ມູນທີ່ຈໍາເປັນເພື່ອຕັດສິນໃຈລົງທຶນຢ່າງຄົບຖ້ວນ.

ທີ່ເວົ້າວ່າ, ເນື່ອງຈາກການລົງທຶນຂອງທຶນຂະຫນາດໃຫຍ່ຕາມປົກກະຕິຕ້ອງການຊື້ການພັດທະນາຂະຫນາດໃຫຍ່, ການວິເຄາະທີ່ສັບສົນນີ້ສາມາດຜະລິດຜົນຕອບແທນທີ່ໃຫຍ່ຫຼວງຖ້າມັນນໍາໄປສູ່ການຄົ້ນພົບຊັບສິນທີ່ບໍ່ມີມູນຄ່າ (ຄ້າຍຄືກັນກັບການລົງທຶນຂອງທຶນ). ດັ່ງນັ້ນ, ການໃຊ້ເວລາໃນການຄົ້ນຄວ້າວັດສະດຸປ້ອນທີ່ຕ້ອງການແມ່ນມີມູນຄ່າເວລາແລະພະລັງງານ.

ສາຍທາງລຸ່ມ

ການປະເມີນມູນຄ່າອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນມັກຈະອີງໃສ່ກົນລະຍຸດທີ່ຄ້າຍຄືກັບການວິເຄາະທຶນ. ວິທີການອື່ນໆ, ນອກເຫນືອຈາກວິທີການຫຼຸດ NOI ແລະວິທີການຕົວຄູນລາຍໄດ້ລວມ, ຍັງຖືກນໍາໃຊ້ເລື້ອຍໆ. ສໍາລັບຕົວຢ່າງ, ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອຸດສາຫະກໍາບາງຄົນມີຄວາມຮູ້ການເຮັດວຽກຢ່າງຫ້າວຫັນຂອງການເຄື່ອນຍ້າຍຕົວເມືອງແລະຮູບແບບການພັດທະນາ.

ດັ່ງນັ້ນ, ພວກເຂົາສາມາດກໍານົດວ່າທ້ອງຖິ່ນໃດທີ່ມັກຈະປະສົບກັບອັດຕາການຊື່ນຊົມທີ່ໄວທີ່ສຸດ. ບໍ່ວ່າວິທີການໃດຈະຖືກນໍາໃຊ້, ການຄາດຄະເນທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດຂອງຜົນສໍາເລັດຂອງຍຸດທະສາດແມ່ນວິທີການຄົ້ນຄ້ວາໄດ້ດີ.