ກໍລະນີທີ່ແປກປະຫຼາດຂອງ REITs ທີ່ພັກ

Marriott ແມ່ນໜຶ່ງໃນຍີ່ຫໍ້ໂຮງແຮມທີ່ມີຊື່ສຽງທີ່ສຸດໃນໂລກ. ສ່ວນທີ່ສໍາຄັນຂອງໂຮງແຮມ Marriott ແມ່ນເປັນເຈົ້າຂອງໂດຍ Host Inc., REIT ທີ່ພັກອາໄສທີ່ລາຍງານລາຍໄດ້ປະມານ 3 ຕື້ໂດລາແຕ່ບໍ່ຈ່າຍຄ່າພາສີຢ່າງມີປະສິດທິພາບ, ມີພະນັກງານພຽງແຕ່ 163 ຄົນ, ອັດຕາສ່ວນຄ່າຈ້າງ CEO-to-Median ຕໍ່າຜິດປົກກະຕິ, ແລະຫຼັກຖານສະແດງການທົດແທນ. ຄະ​ນະ​ອໍາ​ນວຍ​ການ. ເປັນທີ່ຫນ້າສັງເກດ, ປື້ມຂອງພວກເຂົາເບິ່ງຄືວ່າ Host ເປັນເຈົ້າຂອງແລະດໍາເນີນການໂຮງແຮມຂອງພວກເຂົາຢ່າງຈິງຈັງ.

My ສິ້ນກ່ອນຫນ້ານັ້ນ ກ່ຽວກັບບໍລິສັດກ້າມເນື້ອເຊັ່ນ Marriott ທີ່ເບິ່ງຄືວ່າຈະອອກແຮງງານຫຼາຍຂອງພວກເຂົາຢູ່ໃນຫນ່ວຍງານ off-balance sheet (OBS) ໄດ້ສ້າງການສອບຖາມແລະຄໍາຮ້ອງຂໍໃຫ້ມີການວິເຄາະເລິກເຊິ່ງກ່ຽວກັບບັນຫາ. Marriott ຂຶ້ນກັບບໍລິສັດທີ່ພັກອາໄສການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະຊັບ (REIT) ທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດໃນປະເທດທີ່ມີຊື່ວ່າ, Host Hotels and Resorts Inc. Lodging REITs ເປັນສັດທີ່ມີກ້າມເນື້ອທີ່ແປກປະຫຼາດ ແລະທົນທຸກຈາກການຂາດການລາຍງານ ແລະການປົກຄອງຫຼາຍຢ່າງ, ຕາມລາຍລະອຽດຂ້າງລຸ່ມນີ້. ຂ້ອຍໄດ້ຫມາຍເຖິງການປົກປິດກໍລະນີທີ່ແປກປະຫຼາດຂອງການໃຫ້ REITs ໃນສິ້ນກ່ອນຫນ້າຂອງຂ້ອຍເມື່ອຂ້ອຍທົບທວນຄືນການປະຕິບັດຂອງ Marriott, ແຕ່ຫມົດພື້ນທີ່ແລະເວລາ. ກ່ອນທີ່ພວກເຮົາຈະໄປເຖິງສິ່ງນັ້ນ, ໃຫ້ພວກເຮົາພະຍາຍາມແລະເຂົ້າໃຈສິ່ງທີ່ພັກ REITs ແມ່ນຫຍັງແລະວິທີການ Host, ທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດ, ຖືກຈັດຕັ້ງ.

REITs ທີ່ພັກອາໄສແມ່ນຫຍັງ?

ກ່ອນທີ່ຈະທົບທວນຄືນ Marriott ຂອງຂ້ອຍ, ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ເຂົ້າໃຈໃນເບື້ອງຕົ້ນ REITs ເປັນຍານພາຫະນະການລົງທຶນແບບຕົວຕັ້ງຕົວຕີທີ່ມີຄວາມສຸກກັບລາຍໄດ້ທີ່ບໍ່ມີພາສີທີ່ຜ່ານແລະເພາະສະນັ້ນເສຍພາສີຢູ່ໃນມືຂອງນັກລົງທຶນ. ກົດລະບຽບການບໍລິການລາຍຮັບພາຍໃນຮຽກຮ້ອງໃຫ້ REITs ຮັກສາສະຖານະພາບຂອງເຂົາເຈົ້າເປັນຫນ່ວຍງານທີ່ບໍ່ມີພາສີ, ເຂົາເຈົ້າໄດ້ຖືກຫ້າມບໍ່ໃຫ້ດໍາເນີນການແລະການຄຸ້ມຄອງໂຮງແຮມ. ດັ່ງນັ້ນ, Host Inc, REIT ທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດ, ໄດ້ຮັບປະມານນີ້ແນວໃດ? ໂດຍການສ້າງບໍລິສັດຍ່ອຍທີ່ເອີ້ນວ່າ Host Limited Partners (LP).

ອີງຕາມໂຄງສ້າງອົງການຈັດຕັ້ງ depicted ໃນຮູບຂ້າງລຸ່ມນີ້ຈາກຂອງຕົນ 2021 10-K, Host Inc ໄດ້ຖືກລົງທະບຽນເປັນ REIT ທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະແລະຊັບສິນທີ່ສໍາຄັນພຽງແຕ່ຂອງຕົນແມ່ນຜົນປະໂຫຍດຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງຂອງ Host Limited Partners (LP), ເຊິ່ງບໍ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ. ດັ່ງນັ້ນ, Host Inc. ໂດຍຕົວມັນເອງບໍ່ໄດ້ດໍາເນີນທຸລະກິດທີ່ພັກອາໄສໃດໆ. ໂຮສ LP ເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນໂຮງແຮມ ແລະປະກອບດ້ວຍບໍລິສັດຮ່ວມທຸລະກິດທີ່ບໍ່ລວມຕົວຫຼາຍແຫ່ງ. ເກືອບ 99% ຂອງການເປັນເຈົ້າຂອງ LP ແມ່ນຖືໂດຍ REIT ທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ.

REITs ແມ່ນຖືກຈໍາກັດຈາກການສ້າງລາຍໄດ້ຫຼາຍກວ່າອັດຕາສ່ວນນ້ອຍໆຂອງລາຍໄດ້ຂອງພວກເຂົາຈາກກິດຈະກໍາທີ່ບໍ່ມີເງື່ອນໄຂເຊັ່ນ: ຄ່າບໍລິຫານ. ເພື່ອບັນລຸຂໍ້ຈຳກັດນັ້ນ, Host Inc. ເຊົ່າຊັບສິນໂຮງແຮມຫຼາຍອັນໃຫ້ກັບບໍລິສັດຍ່ອຍ REIT ທີ່ຖືກເສຍພາສີ (ເອີ້ນວ່າ TRS), ດັ່ງທີ່ສະແດງຢູ່ໃນຮູບຂ້າງລຸ່ມນີ້. ເນື່ອງຈາກວ່າກົດລະບຽບຂອງ IRS ບໍ່ອະນຸຍາດໃຫ້ Host Inc. ດໍາເນີນການແລະຄຸ້ມຄອງໂຮງແຮມ, ຫນ່ວຍງານ TRS ໄດ້ເຮັດສັນຍາກັບຜູ້ຈັດການໂຮງແຮມພາກສ່ວນທີສາມເຊັ່ນ Marriott ແລະ Hilton ເພື່ອດໍາເນີນການດໍາເນີນງານປະຈໍາວັນຂອງໂຮງແຮມ. Ironically, ດັ່ງທີ່ຂ້າພະເຈົ້າຂຽນໄວ້ກ່ອນ, Marriott ຕົວເອງ ອາໄສແຮງງານ OBS ຫຼາຍເພື່ອດໍາເນີນລະບົບນິເວດຂອງໂຮງແຮມ.

REIT ທີ່ຖືກເກັບພາສີເອົາຜົນກໍາໄລຈາກການດໍາເນີນການໂຮງແຮມ. ເຈົ້າພາບອະນຸມັດງົບປະມານທີ່ຜູ້ຈັດການພາກສ່ວນທີສາມເຫຼົ່ານີ້ສາມາດໃຊ້ໃນການດໍາເນີນງານໂຮງແຮມ.

ເປັນທີ່ຫນ້າສັງເກດ, ປື້ມຂອງ Host ເບິ່ງຫຼາຍຫຼືຫນ້ອຍຍ້ອນວ່າ Host Inc. ເປັນເຈົ້າຂອງແລະດໍາເນີນການໂຮງແຮມຂອງພວກເຂົາຄືກັບທຸລະກິດມາດຕະຖານອື່ນໆ. ເປັນຫຍັງ? ເນື່ອງຈາກວ່າ GAAP (ຫຼັກການການບັນຊີທີ່ຍອມຮັບໂດຍທົ່ວໄປ) ເຮັດວຽກໄດ້ດີຖ້ານິຕິບຸກຄົນເປັນເຈົ້າຂອງ 50% ຫຼືຫຼາຍກວ່ານັ້ນຂອງນິຕິບຸກຄົນອື່ນໃນບັນຊີຂອງບໍລິສັດຍ່ອຍແມ່ນຈໍາເປັນຕ້ອງຖືກລວມເຂົ້າກັນຫຼືຜ້າມ່ານທາງດ້ານກົດຫມາຍທີ່ປົກປ້ອງການປົກປ້ອງໃບດຸ່ນດ່ຽງຖືກເຈາະ. ການປັບປຸງການປະຕິບັດການລາຍງານການເງິນນີ້ໄດ້ຖືກຈັດໃສ່ຫຼັງຈາກບັນຫາ Enron.

ມາຮອດວັນທີ 31 ທັນວາ 2021, Host Inc. ລາຍງານຊັບສິນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງ ແລະໃຫ້ເຊົ່າປະມານ 10.5 ຕື້ໂດລາ ແລະເງິນສົດ 800 ລ້ານໂດລາໃນຕາຕະລາງຍອດຂອງຕົນ. ຊັບ​ສິນ​ເຫຼົ່າ​ນີ້​ແມ່ນ​ໄດ້​ຮັບ​ທຶນ​ຈາກ​ຫນີ້​ສິນ 5.3 ຕື້​ໂດ​ລາ ແລະ​ສ່ວນ​ທີ່​ເຫຼືອ​ແມ່ນ​ມີ​ທຶນ​ຮອນ. Host Inc. ລາຍງານລາຍໄດ້ 2.8 ຕື້ໂດລາ, ລວມມີ 1.8 ຕື້ໂດລາຈາກຄ່າເຊົ່າຫ້ອງ ແລະ 674 ລ້ານໂດລາຈາກອາຫານ ແລະສ່ວນທີ່ເຫຼືອຈາກແຫຼ່ງອື່ນໆ. ລາຍໄດ້ເຫຼົ່ານີ້ມີລັກສະນະຄ້າຍຄືກັນກັບການດໍາເນີນງານຂອງໂຮງແຮມປົກກະຕິ.

ເປັນ​ຫຍັງ​ການ​ທໍ​ລະ​ຫວ່າງ​ເວັບ​ໄຊ​ຕ​໌​ສະ​ລັບ​ສັບ​ຊ້ອນ​ດັ່ງ​ກ່າວ​?

ເຈົ້າຕ້ອງສົງໄສຢ່າງຖືກຕ້ອງວ່າ ເປັນຫຍັງຕ້ອງສ້າງເວັບທີ່ຊັບຊ້ອນດັ່ງກ່າວ. ຂ້າພະເຈົ້າສົງໃສວ່າວິສະວະກໍາທາງດ້ານກົດຫມາຍອັນລະອຽດນີ້ດຶງເອົາຂໍ້ໄດ້ປຽບດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້:

ປະຢັດພາສີ

ດັ່ງທີ່ໄດ້ລະບຸໄວ້ຢ່າງຊັດເຈນໃນປັດໃຈຄວາມສ່ຽງໃນຫນ້າ 26 ຂອງ 10-K ຂອງຕົນ, ຖ້າ Host Inc. ແລະ Host LP ບໍ່ໄດ້ຮັບເງື່ອນໄຂເປັນ REIT, ທັງສອງຫນ່ວຍງານຈະຕ້ອງຈ່າຍພາສີລາຍໄດ້ຂອງລັດຖະບານກາງແລະລັດໃນລາຍໄດ້ຂອງມັນ. REITs ບໍ່ໄດ້ຖືກເກັບພາສີກ່ຽວກັບເງິນປັນຜົນທີ່ແຈກຢາຍໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນຂອງພວກເຂົາ, ເຊິ່ງຕ້ອງມີຢ່າງຫນ້ອຍ 90% ຂອງລາຍໄດ້ທີ່ຕ້ອງເສຍພາສີຂອງພວກເຂົາ.

ປີ 2021 ແລະ 2020 ແມ່ນບໍ່ໄດ້ເປັນຕົວແທນຂອງເສດຖະກິດຂອງອຸດສາຫະກໍາໂຮງແຮມ, ເນື່ອງຈາກ Covid. ດັ່ງນັ້ນ, ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ກັບຄືນໄປຫາ 2019 ເພື່ອວັດແທກຜົນກໍາໄລທີ່ເບິ່ງຄືວ່າໃນເວລາປົກກະຕິ. ໃນປີ 2019, Host Inc. ລາຍງານລາຍໄດ້ 3.4 ຕື້ໂດລາ, 800 ລ້ານໂດລາໃນກໍາໄລການດໍາເນີນງານ, ແລະ 932 ລ້ານໂດລາໃນລາຍໄດ້ສຸດທິ. ແນ່ນອນ, ຕົວເລກເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນເກືອບຄືກັນກັບຂອງ Host LP ທີ່ມີໃບດຸ່ນດ່ຽງແລະລາຍງານລາຍໄດ້ຍັງຖືກເປີດເຜີຍ.

ໃນອັດຕາພາສີຂອງລັດຖະບານກາງທີ່ເຫມາະສົມ, ຫມາຍເຫດ 7 ຂອງ Host's 2021 10-K ລະບຸວ່າ Host ຈະຈ່າຍພາສີ 202 ລ້ານໂດລາໃນປີ 2019. ແທນທີ່ຈະ, Host Inc. ລາຍງານຄ່າໃຊ້ຈ່າຍພາສີ 30 ລ້ານໂດລາໃນອັດຕາພາສີທີ່ມີປະສິດທິພາບພຽງແຕ່ 3% — ເນື່ອງຈາກວ່າ 90% ຂອງລາຍໄດ້ນັ້ນໄດ້ຖືກແຈກຢາຍເປັນເງິນປັນຜົນແລະຫນີພາສີຂອງບໍລິສັດ.

ການຈ່າຍອັດຕາພາສີຂອງບໍລິສັດເຕັມຈະເຮັດແນວໃດກັບການປະເມີນມູນຄ່າຂອງ Host Inc. ສົມມຸດວ່າ ລາຄາຕໍ່ອັດຕາລາຍໄດ້ຕໍ່ຕໍ່ຂອງ 32 ສໍາລັບ Host Inc. ບໍ່ປ່ຽນແປງ, ມູນຄ່າຕະຫຼາດ REITs ອາດຈະຫຼຸດລົງຈາກ 14 ຕື້ໂດລາໃນວັນທີ 14 ເດືອນເມສາປີ 2022 ປະມານ 5.5 ຕື້ໂດລາ (ການຄາດຄະເນທີ່ມາຈາກການເອົາ 202 ລ້ານໂດລາໃນພາສີຂອງລັດຖະບານກາງ, ລົບ 30 ລ້ານໂດລາທີ່ຈ່າຍ, ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນ. ຄູນດ້ວຍ 32). ໃນ​ຄວາມ​ເປັນ​ຈິງ, ອັດ​ຕາ​ສ່ວນ​ການ​ໄດ້​ຮັບ​ຂອງ​ລາ​ຄາ​ຕົວ​ມັນ​ເອງ​ຍັງ​ຈະ​ຫຼຸດ​ລົງ - ແນະ​ນໍາ​ວ່າ​ການ​ສູນ​ເສຍ​ຄວາມ​ໄດ້​ປຽບ​ຂອງ​ພາ​ສີ​ຈະ​ເຮັດ​ໃຫ້​ເຈັບ​ປວດ​ຫຼາຍ.

ຫນ້າ 81 ຂອງ 10-K, ເຊິ່ງອະທິບາຍເຖິງນະໂຍບາຍການບັນຊີຂອງ Host Inc, ລະບຸວ່າ “ໃບລາຍງານການເງິນລວມທີ່ມາພ້ອມກັບບັນຊີລວມຂອງ Host Inc., Host LP ແລະບໍລິສັດຍ່ອຍ ແລະສາຂາທີ່ຄວບຄຸມ, ລວມທັງການຮ່ວມທຸລະກິດ ແລະຫຸ້ນສ່ວນ. ພວກເຮົາລວມບໍລິສັດຍ່ອຍເມື່ອພວກເຮົາມີຄວາມສາມາດຄວບຄຸມພວກເຂົາ." ສິ່ງທີ່ ໜ້າ ກຽດຊັງແມ່ນວ່າ Host Inc. ແລະ Host LP ຖືກປະຕິບັດເປັນການແລກປ່ຽນກັນໄດ້ໂດຍ US GAAP ເປັນທຸລະກິດໂຮງແຮມຄລາສສິກ, ແຕ່ເບິ່ງຄືວ່າບໍ່ເປັນດັ່ງນັ້ນໂດຍ IRS.

ຈະເປັນແນວໃດກ່ຽວກັບພາສີຂອງ TRS?

ຄໍາວ່າ "ຕ້ອງເສຍພາສີ" ໃນບໍລິສັດຍ່ອຍ REIT ທີ່ສາມາດເກັບພາສີໄດ້ແມ່ນເປັນຊື່ຜິດເລັກນ້ອຍ. ໂດຍການກໍານົດຄ່າທໍານຽມການເຊົ່າທີ່ TRS ຈ່າຍໃຫ້ກັບ REIT ພໍ່ແມ່ຂອງຕົນຕໍ່ກັບຜົນກໍາໄລທັງຫມົດຂອງໂຮງແຮມທີ່ TRS ຄຸ້ມຄອງ, TRS ລາຍງານວ່າບໍ່ມີຜົນກໍາໄລ. ນັ້ນແມ່ນ, ກໍາໄລຂອງໂຮງແຮມໃນປັດຈຸບັນໄດ້ຖືກໂອນໄປຫາ REIT ເຊິ່ງ, ຕົວຂອງມັນເອງ, ໄດ້ຮັບການຍົກເວັ້ນພາສີ.

TRS ແມ່ນຜູ້ປະກອບການໂຮງແຮມທີ່ບໍ່ມີເຫດຜົນບໍ?

ຫນ່ວຍງານ TRS ຟັງຄືກັບຜູ້ປະກອບການໂຮງແຮມ de-facto. ຖ້າບໍ່, ເປັນຫຍັງຈຶ່ງອຸທິດສ່ວນທີ່ກວ້າງຂວາງຂອງ 10-K (ເບິ່ງໜ້າ 35 ແລະ 36) ເພື່ອປຶກສາຫາລືກ່ຽວກັບຜູ້ສ້າງລາຍຮັບຈາກໂຮງແຮມໃຫຍ່? ເອກະສານດັ່ງກ່າວປະກອບມີຄໍາອະທິບາຍຍາວຂອງລາຍຮັບຫ້ອງ, ລາຍຮັບອາຫານແລະເຄື່ອງດື່ມ, ຄ່າທໍານຽມແລະການຍົກເລີກ, ຄ່າບໍລິການລີສອດແລະຈຸດຫມາຍປາຍທາງ, ບ່ອນຈອດລົດ, ສະຫນາມກອຟ, ສະປາ, ການບັນເທີງແລະການບໍລິການແຂກອື່ນໆ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນຫ້ອງ, ຄ່າເຄື່ອງດື່ມ, ພາສີຊັບສິນສ່ວນບຸກຄົນ, ຄ່າເຊົ່າດິນ. , ຄ່າເຊົ່າອຸປະກອນ ແລະການປະກັນໄພຊັບສິນ, ແລະຄ່າເສື່ອມລາຄາ ແລະຄ່າຕັດຂາຍໃນຊັບສິນໂຮງແຮມ.

ດັ່ງນັ້ນ, ມັນເບິ່ງຄືວ່າ TRS ສາມາດສືບຕໍ່ເປັນຜູ້ປະຕິບັດການໂຮງແຮມ de-facto ແລະ REIT ທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງເຂົາເຈົ້າສາມາດສືບຕໍ່ສະຖານະພາບ REIT ຂອງຕົນ. ໜ້າ 27 ຂອງ Host Inc.'s 10-K ບອກວ່າ "REIT ອາດຈະເປັນເຈົ້າຂອງເຖິງ 100% ຂອງຜົນປະໂຫຍດຂອງທຶນຂອງຫນ່ວຍງານທີ່ເປັນບໍລິສັດ C ປົກກະຕິສໍາລັບຈຸດປະສົງພາສີລາຍໄດ້ຂອງລັດຖະບານກາງຖ້າຫນ່ວຍງານແມ່ນ TRS. A TRS ອາດຈະເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນແລະມີລາຍໄດ້ລວມທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບການພິຈາລະນາເປັນຊັບສິນທີ່ມີເງື່ອນໄຂຫຼືເປັນລາຍໄດ້ລວມທີ່ມີເງື່ອນໄຂຖ້າເປັນເຈົ້າຂອງຫຼືໄດ້ຮັບໂດຍກົງໂດຍ REIT, ລວມທັງລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນໂຮງແຮມ."

ຫນີ້ສິນທີ່ມີທ່າແຮງ ແລະການຊື້ກິດຈະການຕໍ່າກວ່າ

ໂຮສ LP ມີໜີ້ສິນທີ່ຄົງຄ້າງເຖິງ 4.9 ຕື້ໂດລາໃນທ້າຍປີ 2021. ໂຮສ LP ຈ່າຍດອກເບ້ຍປະມານ 191 ລ້ານໂດລາໃນປີ 2021 ໃນອັດຕາສະເລ່ຍໜ້ອຍໜຶ່ງທີ່ 3.8% (191/4900). ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງຮຸ້ນແມ່ນແນ່ນອນສູງກວ່າ. ການສູນເສຍການຫັກພາສີຈະບັງຄັບໃຫ້ Host Inc. ທົດແທນຫນີ້ສິນບາງອັນທີ່ມີຄວາມສ່ຽງ ແລະດ້ວຍເຫດນີ້ທຶນທີ່ແພງກວ່າທີ່ອາດຈະເຮັດໃຫ້ພວກເຂົາຕົກເປັນມູນຄ່າປະມານ 8% (ສົມມຸດວ່າຕົວແບບລາຄາຊັບສິນທຶນ (CAPM)) ທີ່ໃຫ້ເບຕ້າຂອງ Host Inc. ແມ່ນ 1.29, ອັດຕາ T-Bill 10 ປີແມ່ນ 2.7% ແລະຂ້ອຍໄດ້ສົມມຸດວ່າອັດຕາຄວາມສ່ຽງດ້ານຕະຫຼາດແມ່ນ 5%). ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, ການຈ່າຍຄ່າພາສີຈະເຮັດໃຫ້ຄວາມສາມາດໃນການຈ່າຍດອກເບ້ຍຂອງ Host Inc ຕື່ມອີກ.

ກະແສເງິນສົດໃນການດໍາເນີນງານຂອງເຈົ້າພາບສໍາລັບ 2019 ແມ່ນ 1.25 ຕື້ໂດລາທີ່ດີຫຼັງຈາກຫັກດອກເບ້ຍ. ການສູນເສຍສະຖານະພາບການຍົກເວັ້ນພາສີສໍາລັບ 2019 ຈະເຮັດໃຫ້ກະແສເງິນສົດຫຼຸດລົງສໍາລັບການໄດ້ມາ. ໃຫ້ສັງເກດວ່າ cushion ນີ້ບໍ່ສາມາດໃຊ້ໄດ້ກັບບໍລິສັດໂຮງແຮມມາດຕະຖານທີ່ບໍ່ໄດ້ຈັດຕັ້ງເປັນ REIT ທີ່ພັກ. ເຈົ້າພາບແມ່ນຜູ້ທີ່ໄດ້ມາຢ່າງໂຫດຮ້າຍຂອງໂຮງແຮມ. ໃນລະຫວ່າງປີ 2019-21, Host LP ໄດ້ຊື້ຊັບສິນໃໝ່ 2 ຕື້ໂດລາ.

ກ້າມເນື້ອ lite ແລະ arbitrage ຄ່າແຮງງານ

ໃນດ້ານ, Host Inc. ມີໂຮງແຮມປະມານ 80 ແຫ່ງ, ມີ 45,000 ຫ້ອງ, ລາຍຮັບ 2.9 ຕື້ໂດລາໃນປີ 2021 ແຕ່ມີພະນັກງານພຽງ 163 ຄົນເທົ່ານັ້ນ!

45,000 ຫ້ອງເຫຼົ່ານີ້ບໍ່ໄດ້ເຮັດຄວາມສະອາດຕົວເອງ, ແນ່ນອນ. ພະນັກງານທີ່ເຮັດການປຸງອາຫານ ແລະທຳຄວາມສະອາດຕົວຈິງແມ່ນໄດ້ຜົນການດຸ່ນດ່ຽງ (OBS) ແລະ ຂ້ອນຂ້າງບໍ່ສາມາດຕິດຕາມໄດ້.

ເຈົ້າພາບ Inc 2021 10-K ລັດ, "ພະນັກງານຢູ່ໃນໂຮງແຮມທັງຫມົດຂອງສະຫະລັດແລະການາດາຂອງພວກເຮົາແມ່ນພະນັກງານຂອງຜູ້ຈັດການໂຮງແຮມພາກສ່ວນທີສາມຂອງພວກເຮົາ, ຜູ້ທີ່ຮັບຜິດຊອບໃນການຈ້າງແລະຮັກສາພະນັກງານ." ແປກ, ຫນ້າ 43 ຂອງ 2021 10-K ກ່າວວ່າ, "ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດສໍາລັບຫ້ອງ, ອາຫານແລະເຄື່ອງດື່ມ, ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງພະແນກແລະການສະຫນັບສະຫນູນອື່ນໆແມ່ນຄ່າຈ້າງແລະຜົນປະໂຫຍດຂອງພະນັກງານ, ເຊິ່ງປະກອບດ້ວຍປະມານ 55% ຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້ໃນປີໃດກໍ່ຕາມ." ຄ່າແຮງງານເຫຼົ່ານີ້ບໍ່ປາກົດເປັນຄ່າຊົດເຊີຍໃນໃບລາຍງານລາຍຮັບຂອງເຈົ້າພາບ ເພາະວ່າແຮງງານແມ່ນຢູ່ໃນປຶ້ມຂອງຜູ້ຈັດການໂຮງແຮມພາກສ່ວນທີສາມ.

ຄໍາຖະແຫຼງທີ່ຢາກຮູ້ຢາກເຫັນໄດ້ຖືກເຮັດໂດຍສະມາຄົມໂຮງແຮມແລະບ່ອນພັກອາໃສອາເມລິກາ (AHLA) ໃນຂອງພວກເຂົາ ຈົດໝາຍສະບັບວັນທີ 8 ເມສາ 2020 ຕໍ່ກອງປະຊຸມໃນຂະນະທີ່ lobbying ສໍາລັບໂຄງການປົກປ້ອງເງິນເດືອນ (PPP) ສໍາລັບໂຄງສ້າງ TRS: "ໃນອຸດສາຫະກໍາໂຮງແຮມແລະເຮືອນພັກ, ຜູ້ກູ້ຢືມທີ່ມີສິດໄດ້ຮັບເງິນກູ້ຢືມ PPP ແມ່ນຫົວໜ່ວຍທຸລະກິດທີ່ຮັບຜິດຊອບສໍາລັບເງິນເດືອນພະນັກງານ, ຜົນປະໂຫຍດ, ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍປະກັນໄພ."

ພວກເຂົາເວົ້າຕໍ່ໄປວ່າ, "ເຈົ້າຂອງຊັບສິນ - ຫຼືໃນກໍລະນີຂອງ REIT, Tax REIT Subsidiary (TRS) ທີ່ເຊົ່າຊັບສິນຈາກເຈົ້າຂອງຊັບສິນ - ຍັງຄົງຮັບຜິດຊອບຕາມກົດຫມາຍ, ຜ່ານສັນຍາການຄຸ້ມຄອງ, ສໍາລັບການຈ່າຍຄືນໃຫ້ບຸກຄົນທີສາມ. ບໍ​ລິ​ສັດ​ຄຸ້ມ​ຄອງ​ສໍາ​ລັບ​ການ​ດໍາ​ເນີນ​ງານ​ທັງ​ຫມົດ​, ລວມ​ທັງ​ເງິນ​ເດືອນ​ພະ​ນັກ​ງານ​, ຜົນ​ປະ​ໂຫຍດ​, ແລະ​ການ​ປະ​ກັນ​ໄພ​. ເງິນກູ້ຢືມ PPP ມີຈຸດປະສົງເພື່ອສະຫນອງຂົວສໍາລັບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານທີ່ສໍາຄັນ, ລວມທັງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຈ່າຍເງິນເດືອນ. ໃນຕົວຢ່າງທີ່ສະຫນອງໃຫ້ຂ້າງເທິງ, ຜູ້ກູ້ຢືມ PPP ທີ່ມີເງື່ອນໄຂຈະເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນຫຼື TRS, ເຖິງແມ່ນວ່າພະນັກງານຈະຖືກຈ້າງໂດຍບໍລິສັດຄຸ້ມຄອງ."

ໂຄງສ້າງດັ່ງກ່າວມີຜົນກະທົບແນວໃດ?

ຄໍາຖະແຫຼງ ESG ເບິ່ງຄືວ່າເປັນຮູ

ບົດລາຍງານຄວາມຍືນຍົງ 2020 ຂອງເຈົ້າພາບມີການຮັບຮູ້ໃນທາງບວກຈາກ Dow Jones Sustainability Index, CDP, ISS, ບັນຊີລາຍຊື່ຂອງ Newsweek ຂອງບໍລິສັດທີ່ຮັບຜິດຊອບຫຼາຍທີ່ສຸດ, ແລະໃນບັນດາ 25% ຂອງ Green Street Advisors. ຄົນຫນຶ່ງຕ້ອງສົງໄສວ່າອົງການການຈັດອັນດັບເຫຼົ່ານີ້ຖາມກ່ຽວກັບພະນັກງານທີ່ຂາດຫາຍໄປໃນປື້ມຂອງ Host.

ຈະເປັນແນວໃດກ່ຽວກັບການໃຫ້ສໍາປະທານທີ່ໄດ້ຮັບທຶນຈາກຜູ້ເສຍພາສີຜູ້ເສຍພາສີ Covid?

ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍ CARES ແລະໃບເກັບເງິນບັນເທົາທຸກການລະບາດຂອງພະຍາດລະບາດຄັ້ງຕໍ່ໄປໃຫ້ຜົນປະໂຫຍດອັນໃຫຍ່ຫຼວງແກ່ບໍລິສັດສາທາລະນະ ລວມທັງ REITs. ສິ່ງທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດ, ໃນບັນດາສິ່ງເຫຼົ່ານີ້, ແມ່ນການປັບປຸງການປະຕິບັດຂອງ NOLs (ການສູນເສຍການດໍາເນີນງານສຸດທິ) ແລະການເລັ່ງການຫັກຄ່າເງິນອຸດໜູນ. ພະແນກການຄັງເງິນປະກົດວ່າໄດ້ຊື້ພັນທະບັດຂອງບໍລິສັດໂຮດຕິ້ງແລະຣີສອດໃນຊ່ວງຕົ້ນໆຂອງການແຜ່ລະບາດ.

ສໍາລັບຕົວຢ່າງ, ເຈົ້າພາບ 2021 10-K, p.44, ເວົ້າວ່າ:

"ໃນປີ 2021 ແລະ 2020, ພວກເຮົາໄດ້ບັນທຶກຜົນປະໂຫຍດດ້ານພາສີລາຍໄດ້ 91 ລ້ານໂດລາແລະ 220 ລ້ານໂດລາ, ຕາມລໍາດັບ, ເນື່ອງຈາກການສູນເສຍການດໍາເນີນງານສຸດທິພາຍໃນທີ່ເກີດຂື້ນໂດຍ TRS ຂອງພວກເຮົາ. ເປັນຜົນມາຈາກນິຕິກຳທີ່ປະກາດໃຊ້ໂດຍກົດໝາຍວ່າດ້ວຍ CARES ໃນປີ 2020, ສ່ວນຫນຶ່ງຂອງການສູນເສຍຈາກການດໍາເນີນງານພາຍໃນປີ 2020 ໄດ້ຖືກນຳກັບຄືນສູ່ປີ 2017-2019 ເພື່ອເຮັດໃຫ້ການຄືນເງິນອາກອນລາຍໄດ້ຂອງບໍລິສັດຂອງລັດຖະບານກາງສະຫະລັດທີ່ໄດ້ຈ່າຍໄປກ່ອນໜ້ານີ້. ສ່ວນທີ່ຍັງເຫຼືອຂອງການສູນເສຍການດໍາເນີນງານສຸດທິ 2020, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບການສູນເສຍການດໍາເນີນງານສຸດທິ 2021 ທັງຫມົດທີ່ເກີດຂຶ້ນໂດຍ TRS ຂອງພວກເຮົາ, ອາດຈະຖືກດໍາເນີນໄປຂ້າງຫນ້າໂດຍບໍ່ມີກໍານົດ, ຂຶ້ນກັບຂອບເຂດຈໍາກັດປະຈໍາປີກ່ຽວກັບການນໍາໃຊ້ 80% ຂອງລາຍໄດ້ປະຈໍາປີ.

ຄວາມຕ້ອງການຫຼາຍກວ່າເກົ່າສໍາລັບການເປີດເຜີຍບ່ອນເຮັດວຽກ

ຂ້າ​ພະ​ເຈົ້າ​ບໍ່​ສາ​ມາດ​ຄິດ​ໄດ້​ວ່າ​ມີ​ກຳ​ມະ​ກອນ​ຈັກ​ຄົນ​ທີ່​ມີ​ສ່ວນ​ຮ່ວມ​ໃນ​ການ​ດຳ​ເນີນ​ໂຮງ​ແຮມ​ຕົວ​ຈິງ ແລະ​ຫ້ອງ​ພັກ 45,000 ຄົນ, ຄົນ​ງານ​ເຫຼົ່າ​ນີ້​ໄດ້​ຮັບ​ຄ່າ​ຈ້າງ​ຫຍັງ ແລະ​ຈະ​ໄດ້​ຮັບ​ການ​ປິ່ນ​ປົວ​ແນວ​ໃດ. ຄວາມໂສກເສົ້າແມ່ນວ່າພາກສ່ວນ "ທຶນມະນຸດ" ຂອງບົດລາຍງານຄວາມຍືນຍົງຂອງ Host Inc. ໄປສູ່ຄວາມຍາວຫຼາຍເພື່ອນໍາສະເຫນີຕົນເອງເປັນນາຍຈ້າງທີ່ເປັນຫ່ວງເປັນໄຍແລະບໍາລຸງລ້ຽງ. ໂດຍບໍ່ມີການເປີດເຜີຍບ່ອນເຮັດວຽກທີ່ດີກວ່າສໍາລັບລະບົບນິເວດທັງຫມົດຂອງຫ້ອງ, ນັກລົງທຶນຈະບໍ່ຮູ້ຢ່າງເຕັມທີ່ວ່າການດູແລດັ່ງກ່າວຂະຫຍາຍໄປສູ່ຄົນງານທີ່ຂາດຫາຍໄປໃນລະບົບນິເວດຂອງ Host.

ກະດານຫຼັກຖານສະແດງການທົດແທນ?

ຫນ້າ 21 ຂອງ 10-K ປະກອບມີຄໍາຖະແຫຼງທີ່ແປກປະຫລາດ: “ການປົດຕໍາແຫນ່ງສະມາຊິກຂອງຄະນະກໍາມະການບໍລິຫານ. charter ຂອງ Host Inc. ສະຫນອງໃຫ້, ຍົກເວັ້ນສໍາລັບຜູ້ອໍານວຍການໃດໆທີ່ອາດຈະຖືກເລືອກຕັ້ງໂດຍຜູ້ຖືຮຸ້ນຊັ້ນຫຼືຊຸດຂອງຫຼັກຊັບທຶນນອກເຫນືອຈາກຫຼັກຊັບທົ່ວໄປ, ຜູ້ອໍານວຍການອາດຈະຖືກໂຍກຍ້າຍພຽງແຕ່ຍ້ອນເຫດຜົນແລະໂດຍການລົງຄະແນນສຽງຢືນຢັນຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນ. ຢ່າງໜ້ອຍສອງສ່ວນສາມຂອງຄະແນນສຽງທັງໝົດທີ່ມີສິດເລືອກຕັ້ງໃນການເລືອກຕັ້ງກຳມະການ. ທຸກໆບ່ອນຫວ່າງທີ່ເກີດຈາກການປົດຕໍາແຫນ່ງຜູ້ອໍານວຍການໂດຍຜູ້ຖືຫຸ້ນອາດຈະຖືກຕື່ມໂດຍການລົງຄະແນນສຽງຢືນຢັນຂອງຜູ້ຖືຢ່າງຫນ້ອຍສອງສ່ວນສາມຂອງຄະແນນສຽງທີ່ມີສິດໄດ້ຮັບການເລືອກຕັ້ງໃນການເລືອກຕັ້ງຜູ້ອໍານວຍການ.”

ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າປະສິດທິຜົນທີ່ຜູ້ອໍານວຍການບໍ່ສາມາດຖືກໂຍກຍ້າຍຢ່າງແທ້ຈິງຍ້ອນວ່າການລວບລວມ 67% ຂອງຄະແນນສຽງແມ່ນມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍບໍ? Blackrock, State Street, Cohen ແລະ Steers ແລະ Vanguard ຮ່ວມກັນເປັນເຈົ້າຂອງ 39% ຂອງ Host Inc ຕາມຄໍາຖະແຫຼງການຕົວແທນ 2020 ຂອງຕົນ. ອຳນາດລວມຂອງຜູ້ຖືດຳທັງ XNUMX ຄົນນີ້ບໍ່ພຽງພໍໃນການຍິງ ຫຼືແຕ່ງຕັ້ງກຳມະການ.

ອັດຕາສ່ວນການຈ່າຍເງິນ CEO ຕໍ່າຜິດປົກກະຕິ

ຖະແຫຼງການຂອງຕົວແທນໃນປີ 2020 ລະບຸວ່າ CEO ຂອງ Host Inc. ຈ່າຍເງິນ (ປະມານ 10 ລ້ານໂດລາ) ເມື່ອທຽບກັບຄ່າຈ້າງພະນັກງານສະເລ່ຍ (ຂອງ $196,338) ແມ່ນອັດຕາສ່ວນ 51:1, ເຊິ່ງແມ່ນຕໍ່າສຸດໃນ S&P 500. ພະນັກງານສະເລ່ຍ ແນ່ນອນ, ມາຈາກສະນຸກເກີຂອງ 163 ຄົນໃນບໍລິສັດ. ແນ່ນອນ, ອັດຕາຄ່າຈ້າງຂອງ CEO ກັບຄ່າກາງ - ພະນັກງານຈະສູງກວ່າຫຼາຍຖ້າຜູ້ອອກແຮງງານກາງຈ່າຍໃນລະບົບນິເວດທັງຫມົດຂອງ 45,000 ຫ້ອງຖືກພິຈາລະນາ. ພະນັກງານສະເລ່ຍຢູ່ໃນລະບົບນິເວດ 45,000 ຫ້ອງແມ່ນບໍ່ຄາດວ່າຈະໄດ້ຮັບຄ່າຈ້າງ 196,000 ໂດລາ.

ລາຍ​ງານ​ຄ່າ​ຈ້າງ​ສະ​ເລ່ຍ​ຂອງ​ Marriott ແລະ Hilton ພະນັກງານແມ່ນ $36,710. ຖ້າພວກເຮົາໃຊ້ເງິນຄ່າສະເລ່ຍສໍາລັບ Host, ອັດຕາສ່ວນຄ່າຈ້າງຂອງ CEO ກັບພະນັກງານຈະເປັນ 314: 1, ສູງກວ່າ XNUMX ເທົ່າຂອງ Host ລາຍງານ, ຕົວເລກທີ່ສາມາດເຮັດໃຫ້ເກີດຄໍາຖາມຫຼາຍຂອງການລາຍງານ ESG ຂອງເຈົ້າພາບ.

ບໍລິສັດ Muscle Lite ຕ້ອງການການກວດສອບເພີ່ມເຕີມ

ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ການບັນຊີ, ການປົກຄອງ, ແລະການລາຍງານຂໍ້ບົກພ່ອງຢູ່ໃນ arbitrages ທາງດ້ານກົດຫມາຍເຊັ່ນ: Host Inc. ຕ້ອງໄດ້ຮັບການກວດກາຢ່າງໃກ້ຊິດໂດຍນັກລົງທຶນ Main Street ແລະ ESG. ແລະ, ກ່ອນທີ່ທ່ານຈະຍົກເລີກ Host Inc. ເປັນກໍລະນີທີ່ໂດດດ່ຽວ, ໃຫ້ສັງເກດວ່າ ລາຍຊື່ຂອງ NAREIT ຂອງ REITs ທີ່ພັກເຊົາທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ ແມ່ນຂ້ອນຂ້າງກວ້າງຂວາງແລະປະກອບມີຢ່າງຫນ້ອຍ 17 ຫນ່ວຍງານລວມທັງ Apple Hospitality REIT (NYSE:APLE), Summit Hotel Properties (NYSE:INN), Park Hotels & Resorts (NYSE:PK), Hersha Hospitality Trust (NYSE:HT) ແລະ Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB).

ຂ້າພະເຈົ້າສົງໃສວ່ານັກລົງທຶນຈະຄົ້ນພົບໂຄງສ້າງຂອງກ້າມເນື້ອ, lite ພາສີແລະຊັບສິນໃນອຸດສາຫະກໍາອື່ນໆ, ຖ້າພວກເຂົາຕ້ອງການເບິ່ງຢ່າງລະມັດລະວັງ.