Starwood REIT, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບ BREIT, ຈໍາກັດການໄຖ່ນັກລົງທຶນຈາກກອງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ

ເປັນທີ່ຮູ້ຈັກໃນນາມ SREIT, REIT 14.6 ຕື້ໂດລາແມ່ນເປັນປະທານໂດຍ Barry Sternlicht, ຜູ້ກໍ່ຕັ້ງແລະ CEO ຂອງ Starwood Capital, ບໍລິສັດການລົງທຶນເອກະຊົນທີ່ສຸມໃສ່ອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີຊັບສິນຫຼາຍກວ່າ 125 ຕື້ໂດລາພາຍໃຕ້ການຄຸ້ມຄອງ. Starwood Capital ຄຸ້ມຄອງ REIT. Sternlicht ຍັງເປັນ CEO ຂອງ Starwood Property Trust (STWD), ບໍລິສັດໃຫ້ກູ້ຢືມອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ.

SREIT ແມ່ນ REIT ທີ່ບໍ່ມີການຊື້ຂາຍທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດອັນດັບສອງຫຼັງຈາກ Blackstone Real Estate Income Trust, ເຊິ່ງມີຊັບສິນສຸດທິປະມານ 69 ຕື້ໂດລາ. ພາຫະນະ Blackstone (ticker: BX), ຮູ້ຈັກໃນນາມ BREIT, ຍ້າຍໄປຈໍາກັດການໄຖ່ ໃນ​ເດືອນ​ພະ​ຈິກ​ຫຼັງ​ຈາກ​ການ​ຍົກ​ສູງ​ຄໍາ​ຮ້ອງ​ສະ​ຫມັກ​ການ​ຖອນ​ຕົວ​ຂອງ​ນັກ​ລົງ​ທຶນ​ເກີນ 5% ຂອບ​ເຂດ​ຂອງ​ຕົນ​ປະ​ຈໍາ​ໄຕ​ມາດ​.

ເຊັ່ນດຽວກັນກັບ BREIT, SREIT ອະນຸຍາດໃຫ້ມີການໄຖ່ປະຈໍາເດືອນຂອງ 2% ຂອງມູນຄ່າຊັບສິນສຸດທິ, ຫຼື NAV, ແລະ 5% ຂອງ NAV ທຸກໄຕມາດ.

ການຮ້ອງຂໍການໄຖ່ທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່ານັກລົງທຶນຂາຍຍ່ອຍຈໍານວນຫຼາຍກໍາລັງຍ້າຍໄປທາງອອກໃນ REITs ທີ່ບໍ່ແມ່ນການຊື້ຂາຍ, ເຊິ່ງບໍ່ໄດ້ຊື້ຂາຍໃນການແລກປ່ຽນ, ຫຼັງຈາກການປະຕິບັດຂອງພວກເຂົາໄດ້ເກີນຂອບເຂດຂອງການຊື້ຂາຍສາທາລະນະໃນປີນີ້. ຊ່ອງຫວ່າງການປະຕິບັດອັນໃຫຍ່ຫຼວງລະຫວ່າງ REITs ທີ່ບໍ່ແມ່ນສາທາລະນະແລະສາທາລະນະໄດ້ສ້າງແຮງຈູງໃຈສໍາລັບນັກລົງທຶນໃນ REITs ທີ່ບໍ່ແມ່ນການຊື້ຂາຍທີ່ຈະເອົາເງິນອອກ.

ແທນທີ່ຈະຊື້ຂາຍໃນການແລກປ່ຽນເຊັ່ນ NYSE, REITs ເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນຄ້າຍຄືກອງທຶນເຊິ່ງກັນແລະກັນເພາະວ່ານັກລົງທຶນສາມາດຊື້ຫຼືຂາຍຮຸ້ນປະຈໍາເດືອນໂດຍອີງໃສ່ NAV ຂອງພວກເຂົາທີ່ມີຂອບເຂດຈໍາກັດການໄຖ່.

ໃນຈົດຫມາຍເຖິງທີ່ປຶກສາທາງດ້ານການເງິນທີ່ຖືກສົ່ງໄປຫາ Barron's, SREIT ກ່າວວ່າມັນໄດ້ຮັບຄໍາຮ້ອງຂໍການຊື້ຄືນເທົ່າກັບ 3.2% ຂອງ NAV ໃນເດືອນພະຈິກ. ອີງຕາມຂອບເຂດຈໍາກັດປະຈໍາເດືອນ 2%, ມັນປະຕິບັດ 63% ຂອງການຮ້ອງຂໍການໄຖ່ຂອງນັກລົງທຶນ (0.63 ເທົ່າກັບ 3.2 ເທົ່າກັບ 2). ຈົດຫມາຍສະບັບດັ່ງກ່າວກ່າວວ່າຄໍາຮ້ອງຂໍໃດໆທີ່ບໍ່ໄດ້ຕື່ມຈະຖືກເຮັດອີກເທື່ອຫນຶ່ງໃນເດືອນທັນວາ.

Nontraded REITS ມີຂອບເຂດຈໍາກັດການໄຖ່ປະຈໍາເດືອນແລະປະຈໍາໄຕມາດເພື່ອປົກປ້ອງພວກເຂົາຈາກການຊໍາລະຂອງຊັບສິນທີ່ມີຂະຫນາດໃຫຍ່ຫຼືເພີ່ມຄວາມເຂັ້ມແຂງທາງດ້ານວັດຖຸເພື່ອຕອບສະຫນອງຄໍາຮ້ອງຂໍການໄຖ່ສູງຈາກນັກລົງທຶນ.  

"ຂໍ້ຈໍາກັດເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນໄດ້ຖືກອອກແບບມາເພື່ອປົກປ້ອງນັກລົງທຶນທີ່ມີຢູ່ແລ້ວແລະສຸຂະພາບໃນໄລຍະຍາວຂອງຍານພາຫະນະ, ແລະໃນທີ່ສຸດເພື່ອເພີ່ມມູນຄ່າຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນ," SREIT ຂຽນໃນຈົດຫມາຍຂອງຕົນ.

SREIT ມີໂຄງສ້າງຊັບສິນ ແລະຄ່າທຳນຽມທີ່ຄ້າຍກັນກັບ BREIT ແລະມີປະສິດທິພາບທຽບເທົ່າ. SREIT, ເຊັ່ນ: BREIT, ມີຊັບສິນສ່ວນໃຫຍ່ຢູ່ໃນຫ້ອງແຖວຫຼາຍຄອບຄົວ, ຕິດຕາມມາດ້ວຍສາງ. ເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນສອງຂອງຂະແຫນງການປະຕິບັດທີ່ເຂັ້ມແຂງທີ່ສຸດໃນອຸດສາຫະກໍາ REIT ໃນຊຸມປີທີ່ຜ່ານມາ.

ຜົນຕອບແທນຈາກປີຕໍ່ປີຂອງ SREIT ຈົນເຖິງເດືອນຕຸລາແມ່ນ 10.2% ໃນກຸ່ມຮຸ້ນຫນຶ່ງ, ທຽບກັບຜົນຕອບແທນປະມານ 9% ສໍາລັບ BREIT.

REITs ອາພາດເມັນສາທາລະນະຊັ້ນນໍາເຊັ່ນ

ທີ່ຢູ່ອາໄສສະເຫມີພາບ

(EQR) ແລະ

ຊຸມຊົນອາພາດເມັນກາງອາເມລິກາ

(

ມ. ສ

) ປິດ ປະມານ 30% ໃນປີ 2022. ຄ່າທໍານຽມພື້ນຖານປະຈໍາປີຂອງ SREIT ແມ່ນ 1.25% ຂອງຊັບສິນສຸດທິ ແລະຄ່າທໍານຽມການປະຕິບັດ 12.5% ​​ຂຶ້ນກັບອັດຕາອຸປະສັກ 5%. ມັນໄດ້ກັບຄືນມາປະມານ 15% ຕໍ່ປີໃນສາມປີທີ່ຜ່ານມາ.

ພື້ນຖານຊັບສິນ SREIT ແລະ BREIT ຖືກຄອບງຳໂດຍການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບທາງການຄ້າ, ເຊິ່ງມີສະພາບຄ່ອງໜ້ອຍກວ່າຫຼັກຊັບທີ່ມີການຊື້ຂາຍສາທາລະນະ. ໃນ 10-Q ຂອງຕົນ, SREIT ກ່າວວ່າມັນມີ $ 2.5 ຕື້ຂອງສະພາບຄ່ອງທັນທີທັນໃດໃນທ້າຍເດືອນກັນຍາ, ປະກອບດ້ວຍ $ 1.7 ຕື້ຂອງພະລັງງານກູ້ຢືມແລະ $ 800 ລ້ານຂອງເງິນສົດ.

ເຊັ່ນດຽວກັນກັບ BREIT, SREIT ໄດ້ເຕີບໂຕຢ່າງໄວວາໃນປີທີ່ຜ່ານມາຍ້ອນວ່າຊັບສິນທັງຫມົດເພີ່ມຂຶ້ນເປັນ $ 30 ຕື້ໃນເດືອນຕຸລາຈາກປະມານ $ 20 ຕື້ໃນທ້າຍປີ 2021. ດ້ວຍປະມານ $ 15 ຕື້ຂອງຫນີ້ສິນທີ່ຍັງຄ້າງຢູ່ໃນທ້າຍເດືອນກັນຍາ, SREIT ມີອັດຕາສ່ວນ leverage ສູງກວ່າ. REITs ສາທາລະນະທີ່ປຽບທຽບໄດ້ເຊັ່ນ: Mid-America Apartment Communities,

ຊຸມຊົນ AvalonBay

(AVB), ແລະ

Prologis

(PLD), ຄັງສິນຄ້າທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດ REIT. AvalonBay, ສໍາລັບຕົວຢ່າງ, ມີມູນຄ່າວິສາຫະກິດທີ່ຄ້າຍຄືກັນ - ມູນຄ່າຕະຫຼາດບວກກັບຫນີ້ສິນສຸດທິ - ເປັນ SREIT ແຕ່ມີຫນີ້ສິນທີ່ຍັງຄ້າງຄາ $ 8 ຕື້.

ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ນັກລົງທຶນຂາຍຍ່ອຍໄດ້ມັກການປະຕິບັດຂອງ REITs ທີ່ບໍ່ແມ່ນການຊື້ຂາຍແລະຜົນກໍາໄລເງິນປັນຜົນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍປະມານ 4%. ແຕ່ການວາງຂອບເຂດຈໍາກັດກ່ຽວກັບການໄຖ່, ຫຼືການບັງຄັບໃຊ້ປະຕູ, ສາມາດເຮັດໃຫ້ນັກລົງທຶນລົບກວນແລະມີທ່າແຮງການຮ້ອງຂໍການຖອນເງິນຫຼາຍຂຶ້ນໃນຂະນະທີ່ເຮັດໃຫ້ມັນຍາກສໍາລັບ REIT ທີ່ບໍ່ແມ່ນການຊື້ຂາຍທີ່ຈະຂາຍຮຸ້ນໃຫມ່ໃຫ້ກັບນັກລົງທຶນ.

ນັກວິເຄາະ Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee ຂຽນໃນຕົ້ນປີນີ້ວ່າຜູ້ຈັດການທາງເລືອກມີຄວາມກະຕືລືລົ້ນທີ່ຈະດຶງດູດ "ທຶນທີ່ຖືກກັກຂັງ" ຈາກນັກລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນ. ໃນຂະນະທີ່ມັນບໍ່ແມ່ນບັນຫາໃນເວລາທີ່ເວລາດີ, ທ່ານກ່າວວ່າ, "ມີຄວາມສ່ຽງທີ່ໃນເວລາທີ່ຄວາມກົດດັນ, ນັກລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນອາດຈະຮູ້ວ່າພວກເຂົາບໍ່ພໍໃຈກັບການຂາດການເຂົ້າເຖິງທຶນຂອງພວກເຂົາ."

ໃນຂະນະທີ່ຂໍ້ຈໍາກັດດ້ານສະພາບຄ່ອງໄດ້ຖືກເປີດເຜີຍຢ່າງຈະແຈ້ງໃນວັນນະຄະດີ REIT ທີ່ບໍ່ແມ່ນການຄ້າ, ພວກເຂົາບໍ່ໄດ້ເປັນບັນຫາຈົນກ່ວາບໍ່ດົນມານີ້. ນີ້ແມ່ນວິທີທີ່ SREIT ອະທິບາຍແຜນການໄຖ່, ຫຼືການຊື້ຄືນ, ຂອງມັນ:

"ໃນຂະນະທີ່ທ່ານຄວນເບິ່ງການລົງທຶນຂອງທ່ານໃນໄລຍະຍາວທີ່ມີສະພາບຄ່ອງທີ່ຈໍາກັດ, ພວກເຮົາໄດ້ຮັບຮອງເອົາແຜນການຊື້ຮຸ້ນຄືນ, ເຊິ່ງໃນແຕ່ລະເດືອນ, ຜູ້ຖືຫຸ້ນອາດຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ພວກເຮົາຊື້ຄືນບາງສ່ວນຫຼືບາງສ່ວນຂອງຮຸ້ນຂອງພວກເຂົາ. ເນື່ອງຈາກການລົງທືນໃນອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ຂາດບໍ່ໄດ້, ພວກເຮົາອາດບໍ່ມີແຫຼ່ງທຶນພຽງພໍເພື່ອສະໜອງທຶນໃຫ້ກັບຄຳຮ້ອງຂໍການຊື້ຄືນ. ນອກຈາກນັ້ນ, ພວກເຮົາໄດ້ສ້າງຂໍ້ຈໍາກັດກ່ຽວກັບຈໍານວນກອງທຶນທີ່ພວກເຮົາອາດຈະໃຊ້ສໍາລັບການຊື້ຄືນໃນລະຫວ່າງເດືອນແລະໄຕມາດໃດໆໃນປະຕິທິນ."

ຂຽນເຖິງ Andrew Bary ທີ່ [email protected]